קטגוריות
מאמרים

תובנות אחרי שסיימתי קורס הכשרת יועצי משכנתאות מורחב

תובנות אחרי שסיימתי קורס הכשרת יועצי משכנתאות מורחב

ישנה תפיסה שאומרת שעסקת נדל"ן טובה היא כזו שנקנתה מתחת למחיר שוק או במחיר שוק (ואפילו טיפה מעל) זאת בזמן שלנכס יש פוטנציאל השבחה. יצא לי לפגוש אנשים שקנו מתחת למחיר שוק אבל המיסוי איפס להם את הרווח בקנייה, ועוד יותר אנשים שהפסידו בגלל שלקחו משכנתא גרועה.

לאחרונה סיימתי קורס הכשרת יועצי משכנתאות מורחב בהיקף של 3 חודשים. מעבר לעולם המושגים המרתק שאת רובם יצא לי להכיר מעבודתי בשיווק פרויקטים ומכירת נדל"ן יד 2 באזורים החמים והמתפתחים של תל אביב, נדהמתי לגלות 4 דברים חשובים שאשמח לחלוק אתכם:

1. מתווך שבקיא במשכנתאות יודע תוך 5 דקות אם יש בכלל היתכנות לעסקה עם קונה ע"י בירור גובה ההון העצמי שלו, הכנסה פנויה/ יציבות תעסוקתית ודירוג אשראי שלו (כל אחד יכול להוציא דו"ח אשראי שלו 3 שנים אחורה בחינם בלחיצת כפתור תוך שעה אצלו במייל)

2. תמהיל המשכנתא, קרי המסלולים וחלקם היחסי של כל מסלול מסך המשכנתא כולה, חשוב לאין ערוך מגובה הריביות. שינוי תמהיל המשכנתא יכול לחסוך לקונה עשרות עד מאות אלפי שקלים בהחזר מצטבר של המשכנתא. כשבודקים את זה בתוכנה של יועצים מבינים היטב את הפערים

3. זה לא מספיק להבין במשכנתאות כדי לייעץ נכון לקונים. חייבים להכיר את אופן הרישום והיבטים משפטיים של הנכס וההשלכות של זה על מימון העסקה שיכול להפיל את אותה בקלות.

4. זה לא משנה כמה מתווך מקצוען או יועץ משכנתאות מהולל אתה. אם לא תפתח כישורים חברתיים ותתנהל בצורה נכונה וחכמה עם הבנקים, המשווקים והפקידה שבבנק שמטפלת במשכנתא, כל הידע שלך לא שווה כלום. הקשר הבינאישי שלך עם הבנקאי היא קריטית לפעמים.

כמי שהספיק כבר לייעץ לקונים וללוות אותם בבנקים (עד לרמת מחלקה משפטית ואפילו חיתום), אני יכול לומר שהבנה מעמיקה יותר בעולם המשכנתאות והאשראי עוזרת מאוד לקדם עסקאות נדל"ן וגם נתפסת בעיני לקוחות כערך מוסף של המתווך, הן לקונה והן למשפר דיור, שיש בבעלותו נכס שהוא צריך למכור ולקנות, לרוב, נכס יקר יותר. ואגב, הנה לכם ליד איכותי של מוכר, שאחרי שהרשמתם אותו בפן המימוני כ"קונה", באמת שלא נדרש מכם מאמץ מיוחד כדי להרשים אותו כ"מוכר" על מנת לגייס את הנכס שלו. כמובן שישנן דרכים נוספות לגייס נכסים כאשר המכנה המשותף של כולן זה ערך "נתפס" שלכם בעיני הלקוח.

תלמדו, תצליחו, תישארו (אנשים) טובים.

אם אתה מתווך כבר מעל שנה, אבל עדיין לא מצליח לגייס נכסים ולסגור יותר עסקאות בצורה שיטתית ועקבית, כנס לעמוד הזה ונקבע שיחה קצרה חינמית >>

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך למתווכים לבניית אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל שתהפוך אותך לאוטוריטה ומוביל דיעה, להורדה חינם!

אודות הכותב טל יצחק לוי

יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
מאמרים

מתווך נדל"ן? מה הקשר בין הערך הנתפס לגיוס נכסים בבלעדיות?

מתווך נדל"ן? מה הקשר בין הערך הנתפס לגיוס נכסים בבלעדיות?

קרה לכם שנפגשתם עם בעל נכס, הוא מאוד התלהב מכם, ואפילו נוצר חיבור ביניכם, אולם בשלב שרציתם לעבור לשלב הבא ולהחתים אותו על מכירת הבית שלו בבלעדיות, הוא אמר לכם שהוא רוצה עוד קצת לחשוב על זה ושמחר הוא יצור אתכם קשר כדי להתקדם אתכם. בפועל, כעבור מספר ימים ראיתם את הנכס שלו מפורסם בבלעדיות אצל מתווך אחר שלא בטוח שיש לו ידע וניסיון יותר מכם, ואתם מבולבלים ואפילו מתוסכלים. אם יצא לכם להיפגש עם מקרים כאלה, כדאי לכם לשמוע מה הסיבה האמיתית לכך ואיך ניתן להתגבר על זה.

בעולם השיווק יש מושג שנקרא "הערך ללקוח". זהו אותו המוצר/שירות או מספר שירותים המשלימים לשירות הבסיסי שהצעת ללקוח שלך, במטרה "להעצים" את התועלת ברכישת השרות שלך. לדוגמא, בעולם תיווך הנדל"ן המתווך יכול להציע לבעל הנכס שירותי ייעוץ משכנתאות כהטבה או במחיר מופחת. כל מי שמבין במשכנתאות ובפיננסים יודע שמעבר להקניית ביטחון בעסקה ללקוח, ייעוץ נכון יכול לחסוך לו מאות אלפי שקלים במצטבר לאורך חיי המשכנתא במיוחד בשנים האחרונות כשגובה משכנתא בממוצע עבר את המיליון שקלים ומשך תקופת ההחזר היא בין 20-30 שנה בממוצע.

במשך שנים הייתי נותן ייעוץ ראשוני לקונים ומשפרי דיור בבואם לקנות את הנכס הבא שלהם. ידעתי מהו ההון העצמי המינימלי הנדרש עבור סוגים שונים של לקוחות (דירה ראשונה, משפר דיור, משקיע) וכן מהו היחס המקסימלי להחזר משכנתא חודשי להכנסה הפנויה של הרוכש. זה נחמד ונותן ערך ללקוח ע"י שאני מכוון אותו למחירי נכסים שמתאימים לתקציב שלו. לאחר שסיימתי לאחרונה קורס ייעוץ משכנתאות מורחב באחת מחברות הייעוץ המובילות בארץ, הבנתי את הערך הכלכלי האדיר שהלקוחות שלי יכולים לקבל ממני. כך למשל, באחד התיקים שטיפלתי עבור זוג משפרי דיור מקסים, שרוצים למכור את דירתם במטרה לקנות דירה גדולה יותר, הצלחתי לייצר להם חיסכון של 270,000 ₪ בהשוואה לאישור העקרוני שקיבלו מאחד הבנקים, זאת ע"י שינוי תמהיל משכנתא שמתאים להם אישית. כלומר שינוי המסלולים וחלקו היחסי של כל מסלול מסך המשכנתא כולה. לאחר שכבר רכשתי ידע וכלים, המאמץ שהשקעתי לטובת אותו זוג היה קטן יחסית, אולם בשבילם זה היה ערך כלכלי ממשי רב.

דוגמא נוספת זה להגיע לפגישה למוכר עם כל המסמכים המשפטיים/ רישומיים הרלוונטיים של הנכס שלהם כגון נסח טאבו, תסריט בית משותף ותיק בניין של הנכס. נכון לכתיבת שורות אלו יעלה לכם להוריד נסח טאבו באינטרנט 15 שקלים, תסריט בית משותף 33 שקלים ותיק בניין בחינם דרך האתר של הרשות המקומית הרלוונטית. לחלק גדול מאוד מבעלי הנכסים אין את המסמכים הללו או את רובם, והם ישמחו שיהיה להם את מסמכי הנכס ברשותם. למרות שזה מאוד פשוט להוריד אותם מהאינטרנט, למרבית בעלי הנכסים אין את הידע, הכלים, הסבלנות ואפילו חוששים להתעסק עם מסמכים משפטיים, כי זה מזכיר להם גופים ביורוקרטיים ומשרדי ממשלה ש"לא סופרים את האזרח הקטן" ושממש לא כיף להיות שם. אבל פה בדיוק נכנס המתווך המקצוען שאמור להבין בזה ולנצל זאת לטובתו, וגם לטובת הלקוח שלו.

חשוב מאוד שהערך ללקוח לא יהיה רק אמיתי, אלא גם "ערך נתפס", כזה שהלקוח רואה ומבין את היתרון והתועלת שלו באותו שירות נוסף או משלים. ישנן דוגמאות רבות לערכים אמיתיים שיש להם תועלת ללקוח, אולם הלקוח מתקשה לתפוס אותם ככאלה, או שהתועלת שלהם נמוכה מהמחיר שהלקוח צריך לשלם, כגון 2% עמלה או לתת לכם בלעדיות ל-6 חודשים.

מבין הדוגמאות לערכים אבסטרקטיים, לא מוחשיים, ללקוח:

1. אמינות של המתווך
2. עבודה באזור התמחות
3. עבודה עם טכנולוגיות וקמפיינים ממומנים
4. שיתופי פעולה עם מתווכים
5. השתייכות למשרד וותיק עם מוניטין

אין ספק שלכל אחד מהערכים הנ"ל יש קשר עקיף (וישיר) להשגת תוצאות טובות יותר ללקוח, אולם לקוחות רבים מתקשים לחבר בין הדברים עד שהם חווים זאת על בשרם לטוב או לרע.

לסיכום –
זה לא משנה מהו הערך ללקוח שאתם כמתווכים חושבים שאתם נותנים לו, למשל עבודה עם טכנולוגיות וקמפיינים ממומנים בפייסבוק. מה שקובע זה הערך הנתפס שלו, של הלקוח. זה יכול להיות ע"י שתתנו לו ייעוצים משלימים בעלי ערך כלכלי כמו משכנתאות ופיננסים או ביטחון מקצועי בעסקה ע"י איסוף מסמכים רלוונטיים של הנכס שלו ויכולת להסביר לו בשפה פשוטה את מצבו הרישומי של הנכס. אני מכיר מתווכים שמבינים בנושא הזה לא פחות מעורכי דין, אולם טוב תעשו אם תעבירו את המשך הטיפול בנושאים משפטיים לעורך דין מומחה במקרקעין. כך תבנו עם הלקוח מערכת יחסים. הוא יעריך אתכם אישית ומקצועית, וייתן בכם אמון על מנת לעבור לשלב הבא, לטפל לו במכירת הנכס בבלעדיות ולמכור לו במחיר הכי טוב שתמליצו לו.

אם אתה מתווך כבר מעל שנה, אבל עדיין לא מצליח לגייס נכסים בבלעדיות בצורה שיטתית ועקבית או להחתים לקוחות על 2% עמלה, כנס לעמוד הזה ונקבע שיחה קצרה חינמית >>

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך למתווכים לבניית אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל שתהפוך אותך לאוטוריטה ומוביל דיעה, להורדה חינם!

אודות הכותב טל יצחק לוי

יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
מאמרים

סגרו עסקה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בדרך בר לב הסמוך לכפר שלם בתל אביב?

סגרו עסקה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בדרך בר לב הסמוך לכפר שלם בתל אביב?

בדרך בר לב הסמוך לכפר שלם בתל אביב, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 85 מ"ר, הכוללת ממ"ד ומרפסת קטנה. טל יצחק לוי שתיווך בעסקה מספר שרישום הנכס נוהל אצל כונס נכסים המשמש כחברה משכנת. היה קושי לאתר את מסמכי הנכס. תוך כדי תהליך מו"מ והחלפת טיוטות חוזה נדרשנו לפנות לגורמים חיצוניים על מנת לאתר מסמכים חיוניים בתיק דיירים, ובהמשך גם לעדכן את אישורי הזכויות על מנת שיהיה ניתן לזהות את הנכס וההצמדות שלו לטובת משכון לבנק במסגרת לקיחת משכנתא ע"י הקונים.

בשכונת לבנה מתגוררים כ-5,300 תושבים, רובם וותיקים אולם בשנים האחרונות יש התעניינות של משקיעים רבים מבחוץ. מיקומה הייחודי בסמוך לפארק בגין הופך אותה למיוחדת בנוף התל-אביבי.

הקונים, זוג בשנות ה-35 לחייהם, המתגוררים בסמוך לנכס ומכירים היטב את הסביבה והפוטנציאל ניצלו את ההזדמנות ולאחר גישור על פערים, העסקה נסגרה ב-2,000,000 ₪ לשביעות רצון הצדדים. טל שניהל את תהליך המכירה דאג אף לקדם אישורי משכנתא לקונה בבנקים.

טל יצחק לוי: "כדי להוציא לפועל את העסקה הטובה ביותר לא צריך להיות רק איש מכירות מעולה, אלא גם מנהל בעלי מקצוע מעולים בתחום הנדל"ן (עו"ד, שמאי, משכנתאות…), המסוגלים לעבוד יחד בסינרגיה, בתנאים מורכבים אך עם דרך ויעד ברורים, כדי שהלקוחות יבינו שיש להם כתובת על מי לסמוך."

 

יש לכם עסקאות נדל"ן מורכבות במזרח או דרום תל אביב?

רוצים להשיג את המקסימום בעסקה?

דברו איתי ישירות בוואטסאפ או השאירו פרטים בטופס.

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך 10 הכללים שחובה לדעת לפני שקונים דירה יד שנייה במזרח ודרום תל אביב, להורדה חינם!

אודות הכותב טל יצחק לוי

יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
מאמרים

מוכר דירה – איך לבחור מתווך? 5 דברים שחייבים לבדוק כדי לא ליפול בפח

מוכר דירה – איך לבחור מתווך? 5 דברים שחייבים לבדוק כדי לא ליפול בפח

החלטתם למכור דירה, בית או נכס. אתם שוקלים להיעזר באיש מקצוע שיעשה עבורכם את כל העבודה – שייעץ וילווה אתכם בבטחה לאורך כל הדרך, ולבסוף גם ימצא עבורכם את הקונה האולטימטיבי שייתן לכם את המחיר הטוב ביותר מבלי למרוח את הזמן! כך תבחרו את המתווך הטוב ביותר עבורכם בשוק מוצף מתווכים, תחום שלעיתים נתפס שנוי במחלוקת.

דרישות הסף לעיסוק בתיווך נדל"ן כמעט שאינן קיימות. לא תואר בנדל"ן, לא בגרות מלאה ואף לא 12 שנות לימוד. די בכך שמבקש הרישיון יהיה בן 18 ומעלה, תושב ישראל שאינו פושט רגל, שלא הורשע בעברה חמורה, שאז הוא רשאי לגשת לבחינת "ההסמכה" שעורך רשם המתווכים אחת לשלושה חודשים. מספיק לענות נכון על 15 שאלות אמריקאיות (אפילו בניחוש) מתוך 25 שאלות בנושאים שאינם עוסקים כלל בפרקטיקה של התחום, אלא רק בהיכרות שטחית עם היבטים משפטיים הנוגעים לחוק המתווכים.

על אף זאת, ניתן למצוא לא מעט מתווכים מעולים שאינם מסתפקים בלעבור את מבחן המתווכים בלבד, אלא משקיעים בעצמם כל הזמן ברכישת ידע וכלים, הולכים לסדנאות והשתלמויות בארץ ובחו"ל, עושים נטוורקינג לבניית "מעגלי כוח", זאת על מנת להצליח להביא ערך אמיתי ללקוחות שלהם, אותו ערך שרבים ממוכרי הדירות אינם יודעים או אינם יודעים שאינם יודעים.

אם כך מהם הדברים שחובה לבדוק כדי לבחור את המתווך הטוב ביותר עבורכם בשוק מוצף מתווכים, שמעל 800 מתוך 1,000 מתווכים לא שורד את השנה הראשונה שלו?


1. מקצוענות וערכים של המתווך

מקצוע לומדים. מקצוענות היא שילוב של חכמת חיים וניסיון מקצועי, תוך הקפדה על אתיקה מוסרית וערכית. מתווך מקצוען הוא אחד שרואה מעבר לסגירת העסקה, ומתנהל עם לקוחות, קולגות ואנשים ביושרה, בכבוד ובאחריות. בעידן הדיגיטלי קל מאוד להבין מי האיש שעומד מולכם דרך פוסטים, סרטונים וחוות דעת שלקוחות שיתפו. פשוט תעשו גוגל על השם שלו, ואם אינכם מוצאים אותו כנראה שהוא לא מהנותנים בסתר.

לא פעם רואים בעלי נכסים שבוחרים במתווך ונותנים לו ייצוג בלעדי למכירת הבית שלהם, לא בגלל שהוא מנוסה או שייך למשרד ידוע, אלא בגלל החיבור האישי שלהם איתו, הם סומכים עליו.

2. מומחיות אזורית

יצא לי להכיר מתווכים שעובדים בתל אביב, רמת גן וגבעתיים, או כאלה שעובדים בחולון, בת ים וראשל"צ. אין ספק שניתן לסגור עסקאות גם באזורים גיאוגרפיים גדולים, אולם לא ניתן להיתפס כאוטוריטה מקצועית או מומחה בסביבה שיש בה עשרות ומאות אלפי בתי אב. מתווכים שמתמקדים בדירות יד שנייה בשכונות ספציפיות כמו למשל יד אליהו או קריית שלום שבדרום תל אביב, הם בעלי ידע וערך מוסף לרוכשים פוטנציאליים וגם לבעלי נכסים שרוצים למכור. אותם מתווכים מכירים היטב את מחירי הנדל"ן, המגמות והפוטנציאל של האזור, את הסטטוס הרישומי והמשפטי של הנכסים בסביבה והדרך להתגבר עליהם באמצעות בעלי מקצוע משלימים מתחום הנדל"ן כגון עורכי דין, שמאים, יועצי משכנתאות ובנקים שמכירים היטב את מורכבות העסקאות שם. לאותם מתווכים יש בדרך כלל לקוחות חמים לקנות באזור.

גם כאן, קל מאוד לבדוק את הקשר של המתווך עם האזור ע"י הקלדה בגוגל את שמו של המתווך, המשרד או מילות חיפוש שקשורות למכירת נדל"ן באזור ולראות באלו מקומות בגוגל הוא מופיע, אם בכלל.

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך 10 הכללים שחובה לדעת לפני שקונים דירה יד שנייה במזרח ודרום תל אביב, להורדה חינם!

3. שיתופי פעולה עם מתווכים ומשרדי תיווך

רבים מהמתווכים שואפים לסגור עסקה של שני צדדים – מוכר וקונה. הדבר הוא נכון עוד יותר כשלמתווך יש ייצוג בלעדי על נכס למכירה, והמוכר חתם לו על דמי תיווך נמוכים. מתווך שעושה שיתופי פעולה עם מתווכים ומשרדי תיווך אחרים יכול להביא לכם יותר רוכשים פוטנציאליים רציניים שמעוניינים בנכס בדיוק כמו שלכם. שיתופי פעולה דורשים מהמתווך לוותר על רווח גבוה יותר (בטווח הקצר), וגם על אגו, אבל יכולים להביא לתוצאות הרבה יותר טובות לבעל הנכס.

אחת הדרכים הפשוטות לבדוק האם המתווך עושה שיתופי פעולה זה לבדוק מהיכן הגיעו הקונים ב-5 העסקאות האחרונות שלו. לבקש ממנו לתת לכם כתובות של 5 נכסים שמכר, ואם הקונה הגיע ממתווך/ משרד תיווך אחר, תבקשו שיציין את שמם. דבר נוסף, בקשו ממנו לספר לכם עם אלו מתווכים הוא עובד באזור, ועם מי לא, ומדוע (כאן תוכלו לבדוק גם את האתיקה שלו). דרך יעילה נוספת לבדוק את שיתופי הפעולה שלו, זה באמצעות "לקוח סמוי". תוסיפו סעיף בחוזה שאומר שניתן לצאת מהייצוג הבלעדי במקרה והמתווך לא יעשה שיתופי פעולה עם מתווך אחר. שבוע לאחר שחתמתם איתו תבקשו מחבר "להתחפש" למתווך כדי להביא קונה לנכס שלכם, ותראו איך הוא מגיב.

שיתופי פעולה זה דרך חיים של תודעת שפע ונתינה והיא חלק מערכי היסוד של נותן השירות. ככל שפחות תחששו מפיקוח וביקורת חיצונית, כי אתם בטוחים ביושרה שלכם, כך פחות אנשים יחפשו אתכם.


4. יכולת ניהולית ו"מעגלי כוח"

אם יש לכם נכס מורכב למכירה מבחינה רישומית משפטית, עבודת המתווך היא הרבה יותר קריטית להצלחת המכירה. קחו לדוגמא, דירה למכירה בשכונת התקווה במוש"ע (בעלות משותפת של מספר בעלי זכויות), או שהזכויות שלה רשומות בחברה משכנת או בחכירה ברשות מקרקעי ישראל. במקרה שכזה נדרשת מעורבות של בעלי מקצוע וגופים נוספים שמומחים לסוג העסקה, כגון עורך דין מקרקעין, שמאי מקרקעין, יועץ משכנתאות וסניף בנק ספציפי שעובד באזור שמכיר היטב את הבעיות המקומיות ויודע לממן את העסקה.

ככל והעסקה יותר מורכבת, המתווך נדרש ליכולות ארגון וניהול גבוהות יותר. מעבר לכך, חובה שיהיה לו "מעגלי כוח", בעלי מקצועות משלימים מומחים מתחום הנדל"ן שיעזרו לו לקדם עסקאות מורכבות.

איך יודעים אם למתווך יש "מעגלי כוח"? פשוט מבקשים ממנו שמות של עורכי דין, שמאים ובנקים שהוא עובד איתם, ובמשך כמה זמן. אם הוא וותיק באזור כנראה שהוא "מצויד" עם הטובים ביותר.


5. רישיון תיווך בתוקף

מבין הדירות שמכרתי במזרח תל אביב הייתה דירת גג בירושה בשכונת ביצרון. לפני שנציגת היורשים חתמה על הסכם העבודה איתי, היא ביקשה ממני להציג בפניה רישיון תיווך. הייתי מאוד מופתע כי אני לא רגיל שבעלי נכסים מבקשים זאת, אולם במחשבה שנייה מאוד הערכתי את בקשתה. המאמץ הנדרש לקבלת רישיון תיווך הוא שואף לאפס. הלימודים לבחינה אינם עוסקים כלל בפרקטיקה של התחום. אולם גם המעט שבזה, הימצאות רישיון תיווך, יכול לסנן לכם אנשים שיש להם הרשעות או שהם בפשיטת רגל (שאינם יכולים לקבל רישיון תיווך), ובכל זאת ממשיכים לעבור על החוק בהציעם לתווך עסקאות נדל"ן ללא רישיון.

ניתן לחפש את שמו של המתווך במאגר המתווכים המורשים של משרד המשפטים.

 

לסיכום –
אם החלטתם למכור דירה, בית או נכס, ואתם שוקלים להיעזר במתווך חשוב שתבדקו את רמת המקצוענות והערכים שלו, כזה שאתם מתחברים לאתיקה שלו (כולל רישיון תיווך בתוקף). תוודאו שהוא מומחה לאזור וגם עושה שיתופי פעולה עם מתווכים הלכה למעשה, וגם עם בעלי מקצוע משלימים מומחים בנדל"ן כגון עורכי דין, שמאים ובנקים שעובדים באזור.

זכרו – עסקת נדל"ן טובה מורכבת משליטה בניתוח עסקאות, פוטנציאל ומחירים באזור, היבטי מיסוי ומימון משתלם של העסקה, כזה שיחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. מתווך מנוסה שמומחה לאזור יכול בהחלט לנהל עבורכם את כל האופרציה של המכירה, זאת בזמן שאתם ממשיכים לעשות את מה שאתם טובים בו.

לכל שאלה, התייעצות או שיתוף פעולה, דברו איתי ישירות בוואטסאפ או השאירו פרטים בטופס.

קראו גם על דירות להשקעה במזרח תל אביב >>

אודות הכותב טל יצחק לוי

יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
מאמרים

קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא? זהירות. ייתכן שהבנק לא יעמיד לכם את ההלוואה

קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא? זהירות. ייתכן שהבנק לא יעמיד לכם את ההלוואה

רוכשים קיבלו אישור עקרוני למשכנתא, חתמו על חוזה קנייה, אולם כשהגיעו לבנק לבקש את ההלוואה – סורבו. הם נאלצו לבטל את העסקה ולפצות את המוכרים על הפרת חוזה. אם אתם עומדים לפני רכישת דירה, הכתבה הזו היא בול בשבילכם!

ראשית מה זה אישור עקרוני למשכנתא?

אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך כתוב שמקבלים מבנקים למשכנתאות, הכולל את סכום ההלוואה שהבנק מוכן לתת, תקופת המשכנתא, המסלולים השונים, הריביות, העמלות השונות והביטוחים הנדרשים. האישור הוא פיננסי עקרוני עבור לווים שיוכלו לתכנן נכון וחכם את התקציב שלהם ויידעו מה המגבלות הכספיות שלהם ברכישת דירה, כלומר אילו נכסים יוכלו לקנות ואילו יישארו בגדר חלום.

האם אישור עקרוני למשכנתא מחייב את הבנק?

האישור בר תוקף ל-24 ימים ובכפוף לזה שכל מה שהצהרתם הינו נכון ומדויק בהתאם למסמכים שתצטרכו להציג, יחד עם זאת האישור הינו פיננסי כללי ואינו ספציפי לנכס או עסקה מסוימת. כלומר, הבנק יצטרך לאשר גם את הנכס עליו ניתנת ההלוואה ושאותו הוא ימשכן כבטוחה לקבלת ההלוואה. אם לא טרחתם לבדוק לפני שחתמתם על חוזה הרכישה מה סטטוס הרישום של הנכס הנרכש, יש סיכוי שהבנק לא יעניק לכם את הלוואה, ואז תעברו מפח נפש גדול וברוב המקרים גם הפסד כספי גבוה כפיצוי למוכר בגין הפרת חוזה שחתמתם איתו.

רותם גרה בשכירות 10 שנים בבניין שנבנה בשנות ה-50 בשכונת שפירא בתל אביב. בשלב מסוים לאחר שצברה הון עצמי של מיליון שקל, היא פנתה לבעל הדירה וביקשה ממנו לרכוש אותה. לאחר מו"מ בעל הדירה הסכים והם קבעו מועד לחתימת חוזה. לאחר שחתמו רותם שהחזיקה באישור עקרוני למשכנתא נגשה לבנק לממש את ההלוואה, אך התברר לה שהנכס רשום כ"מושע", כלומר כל הבעלים רשומים בטאבו בבעלות משותפת על כל הבניין ואין חלוקה ברורה למי שייכת כל אחת מהדירות. הבנק לא הסכים לתת משכנתא מבלי שיהיה זיהוי ספציפי של הדירה. לרותם הוסבר שעליה להמציא שרשור של כל העסקאות משנת 1960, ולאחר מכן להזמין שמאי מטעם הבנק שיבדוק האם ניתן לזהות את הדירה באופן מדויק. תהליך זה כפי שזה נראה הינו מורכב ומייגע שיכול להיארך שבועות ארוכים וגם לא בטוח שלבסוף הבנק יעמיד לרשותה את המשכנתא המבוקשת.

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך 10 הכללים שחובה לדעת לפני שקונים דירה יד שנייה במזרח ודרום תל אביב, להורדה חינם!

האם הדירה רשומה כראוי?

יכולות להיות מספר בעיות ברישום שימנעו מתן משכנתא. במקרה של "מושע" – לכל אחד מהבעלים יש זכות לחלק יחסי לא מוגדר בנכס המקרקעין, כלומר אין אפשרות לשייך חלק ספציפי מהקרקע לבעלים מסוים או לקבוע גבולות לכל חלק בבעלות. הזכויות בנכסים הן ללא רישום בית משותף, ואז נדרש לבצע זיהוי ספציפי לדירה באמצעות תשריטים, תקנון, הסכמי מכר היסטוריים והסכמי שיתוף אם יש. מציאות שכזו קיימת במקומות רבים במזרח ודרום תל אביב בבניינים משנות ה-50 וה-60 ובולט בחריגותו אזור שכונת התקווה בתל אביב.

דוגמא נוספת לבעיות רישום היא כשיש אי התאמה בין תשריט בית המשותף לבין המצב בשטח. תהליך רישום בית משותף כולל רישום לכל דירה ודירה, כולל מיקומה בתשריט. כיוון שבשנות ה-70 תהליך רישום הנתונים בטאבו היה פיזי ולא בעזרת מחשבים, קרו המון מקרים של "טעויות סופר" בתהליך הרישום והטעות הזו נרשמה בטאבו. עד היום ניתן למצוא מקרים בהם נכס מופיע בתשריט הבית המשותף במיקום כזה העומד בסתירה עם המציאות בשטח.

בעיה שכיחה נוספת ניתן למצוא בפרויקטי נדל"ן של קבלנים שפשטו את הרגל. במקרים כאלו בית המשפט ממנה כונס לעניין תהליך רישום הבית המשותף וניהול הרישומים כחברה משכנת (מעין טאבו קטן). באזור כפר שלם בתל אביב, למשל, ניתן למצוא בניינים משנות ה-90 שעד היום לא הושלמה מלאכת רישומם בטאבו. בחלק מהמקרים תהליך זה ארוך ומסובך, ובשלבי הביניים עד שהבניין נרשם בטאבו, קיים קושי גדול לקבל את המסמכים הנדרשים בקשר לדירה שמבקשים לקנות. דבר זה עשוי לגרום לעיכובים משמעותיים בדרך לקבלת אישור משכנתא לדירה, לעתים הקונים מתייאשים מלהתמודד עם הביורוקרטיה ויורדים מהעסקה.

לסיכום –
אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך פיננסי עבור קונים שמקבלים מבנקים למשכנתאות שעוזר להם לתכנן נכון וחכם את תקציב רכישת דירתם. האישור הינו כללי ואינו עבור נכס או עסקה ספציפית. לכן חובה לבדוק לפני שחותמים על חוזה רכישה מה סטטוס הרישום של הנכס הנרכש, על מנת להבטיח שהבנק יעניק לכם את ההלוואה ולא תמצאו עצמכם בהפרת חוזה מול המוכר, דבר שיעלה לכם בעגמת נפש, בזבוז זמן וכסף רב.

ההמלצה שלי לקחת ליווי מעורך דין שמומחה לעסקאות נדל"ן מורכבות, ושגם יש לו תקשורת בינאישית וגישה עסקית מעולה. לחילופין – ניתן לפנות למתווך נדל"ן המומחה לאזור שייתן לכם ייעוץ והכוונה ובהמשך יחבר אתכם עם בעלי מקצוע טובים, רלוונטיים, שיעבדו עבורכם כ"צוות מנצח" ויעשו לכם את כל הבדיקות המקדמיות – פיננסיות, משפטיות ותכנוניות, על מנת לייעל את תהליך הרכישה וקבלת המשכנתא, במיוחד כשמדובר בנכסים בעלי פוטנציאל לבעיות רישומיות כמו במזרח ודרום תל אביב – שכונת התקווה, כפר שלם, קריית שלום, שפירא ואזורים מסוימים ביד אליהו.

לכל שאלה, התייעצות או שיתוף פעולה, אני מזמין אתכם ליצור איתי קשר ישירות בוואטסאפ או להשאיר פרטים בטופס.

קראו גם על דירות להשקעה במזרח תל אביב >>

אודות הכותב טל יצחק לוי

יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
מאמרים

מהם הקשיים בקניית דירה בשכונת התקווה ואיך להתמודד עם זה בצורה נכונה ומשתלמת?

מהם הקשיים בקניית דירה בשכונת התקווה ואיך להתמודד עם זה בצורה נכונה ומשתלמת?

מי שיצא לו לחפש דירה בתקווה או בדרום מזרח תל אביב להשקעה או למגורים כנראה נתקל במושגים כמו מושע, פרצלציה והסכם שיתוף. מה המשותף לכל אלה ואיך זה יכול להפוך את חוויית הקנייה שלכם לעיתים לסיוט של ממש?

שכונת התקווה משתרעת על שטח של כ-1,000 דונם, נמצאת בדרום מזרח תל אביב ומתגוררים בה כ-13 אלף תושבים. מעל 90% מהקרקעות בשכונה הן בסטטוס של "מושע", כלומר: ריבוי בעלים בשותפות בחלקה אחת גדולה שאין בה חלוקה ברורה. בשנים האחרונות עיריית תל אביב התחילה לקדם הסדרה של רישום המגרשים (רה-פרצלציה) בעלות כוללת של כ-50 מיליון ₪ ולמשך כ-10 שנים, דבר שיאפשר לבעלי הדירות בשכונה להוציא היתרי בנייה, לקבל משכנתאות ולבצע פעולות שונות הקשורות בנכסים שלהם ביתר קלות, ובהמשך יאפשר כניסתם של יזמים וקבלנים למיזמים של התחדשות עירונית.

המהלך הזה צפוי להעלות את מחירי הקרקע באזור בעשרות אחוזים, אולם עד אז, בעלי נכסים שירצו לקחת משכנתא על מנת להרחיב בתים שלהם, למכור ולקנות נדל"ן באזור, ייתקלו בקשיים רבים, זאת בהעדר נסח טאבו שמגדיר בדיוק מהו הנכס, מה השטח שלו, מה מוטל עליו מבחינת חובות ועיקולים, וכמובן מי הבעלים. נוסף על כך, לרבים מהנכסים בתקווה אין תיק בניין על מנת שיהיה אפשר לאתר תסריטים והיתרי בנייה.

מי שחושב להשקיע בשכונת התקווה כדאי שיסתכל על הטווח הבינוני שבין 3-5 שנים לפחות. אולם זה לא בהכרח אומר שכל השקעה באזור תניב תשואה טובה על ההון במהלך תקופה זו. על מנת להוציא לפועל עסקאות בשכונה חובה להצטייד באנשי המקצוע הנכונים, להתחיל במתווך נדל"ן המומחה לאזור שייתן לכם עצות טובות ובהמשך יחבר אתכם לבעלי מקצוע רלוונטיים שמומחים לאזור כגון עורך דין, שמאי מקרקעין, יועץ משכנתאות ובנקים שיעשו עבורכם את כל הבדיקות המקדמיות – פיננסיות, משפטיות ותכנוניות, על מנת לייעל את התהליך ולהימנע מעגמת נפש והפסד כספים מיותרים. זה נכון לכל עסקת נדל"ן, ובמיוחד למקומות רגישים כמו שכונת התקווה ודרום מזרח תל אביב.

מבין אזורי ההתמחות של המשרד שלנו תוכלו למצוא את שכונת התקווה, יד אליהו, כפר שלם וקריית שלום, שהם מכרה יהלומים של נדל"ן בצמיחה.

אני מזמין אתכם ליצור איתי קשר עוד היום ולשתף אותי בחלום שלכם, כי כשאתם בוחרים לעבוד עם איש מקצוע, אתם למעשה בוחרים – את הבנאדם והערכים שלו, את הניסיון והמומחיות שלו וכמובן את הקשרים ומעגלי הכוח שלו.

קראו גם על דירות להשקעה במזרח תל אביב >>

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך 10 הכללים שחובה לדעת לפני שקונים דירה יד שנייה במזרח ודרום תל אביב, להורדה חינם!

אודות הכותב טל יצחק לוי

יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
מאמרים

כל מתווך חייב תוכנית עסקית אבל בסוף אתם התוכנית הכי טובה שלכם

כל מתווך חייב תוכנית עסקית אבל בסוף אתם התוכנית הכי טובה שלכם

אתם מתווכים בתחילת דרככם או וותיקים שרוצים לקחת את המקצוע ואת העסק בצורה יותר רצינית. נרשמתם לקורס, סדנה או הלכתם למנטור שילמד אתכם לבנות תוכנית עסקית כזו שתכניס לכם 300 אלף או מיליון שקל בשנה. הכנסתם את המספרים לאקסל לפי הספר, קיבלתם את "הנוסחה" להשגת ההכנסה שרציתם, איזה כיף… אולם עוד הרבה לפני שהגיע סוף השנה הבנתם שאתם לא בכיוון, וכשסיימתם את השנה גיליתם שעשיתם רבע ובמקרה הטוב רק חצי מהדרך. למה זה באמת קורה ואיך להימנע מזה?


להמשך קריאת הכתבה במגזין הנדל"ן של יד 2, לחצו כאן >>

 

 


 

אם העסק שלך קיים כבר מעל שנה אבל אתה עדיין לא מצליח לגייס נכסים בבלעדיות או להחתים לקוחות על 2% עמלה, אני יכול לעזור לך לגייס נכסים ולסגור יותר עסקאות, וכל זה עם ליווי עד לתוצאה, תוך 3 חודשים בלבד! כנס לעמוד הזה ונקבע שיחה קצרה חינמית >> 

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך למתווכים לבניית אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל שתהפוך אותך לאוטוריטה ומוביל דיעה, להורדה חינם!

אודות הכותב טל יצחק לוי

יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
מאמרים

מתווכי נדל"ן, כך תבנו אוטוריטה ותסגרו יותר עסקאות

מתווכי נדל"ן, כך תבנו אוטוריטה ותסגרו יותר עסקאות

קרה לכם שהתקשרתם לבעל נכס שפרסם את הבית שלו למכירה והוא לא היה מעוניין לדבר אתכם כי הוא לא רוצה לעבוד עם מתווכים או לשלם עמלה? או למשל, קבעתם עם קונה לראות דירה והוא לא הגיע ואפילו לא טרח לעדכן אתכם? אם מקרים מעין אלו מוכרים לכם כנראה שאתם עושים משהו לא בסדר לאורך זמן ואתם לא לבד בסיפור הזה.

 

להמשך קריאת הכתבה במגזין הנדל"ן של יד 2, לחצו כאן >>

 

 


 

אם העסק שלך קיים כבר מעל שנה אבל אתה עדיין לא מצליח לגייס נכסים בבלעדיות או להחתים לקוחות על 2% עמלה, אני יכול לעזור לך לגייס נכסים ולסגור יותר עסקאות, וכל זה עם ליווי עד לתוצאה, תוך 3 חודשים בלבד! כנס לעמוד הזה ונקבע שיחה קצרה חינמית >> 

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך למתווכים לבניית אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל שתהפוך אותך לאוטוריטה ומוביל דיעה, להורדה חינם!

אודות הכותב טל יצחק לוי

יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
מאמרים

מה מוכרים מחפשים באמת אצל המתווך?

מה מוכרים מחפשים באמת אצל המתווך?

דמיינו שיש לכם דירה למכור, כי כבר התחייבתם לשלם לקבלן על הדירה החדשה שקניתם, או שאתם חייבים עוד חדר שינה כי הילדים כבר גדלו ורוצים פרטיות.
אתם מפרסמים ביד2, מתקשרים אליכם עשרות מתעניינים, וגם מעל 15 מתווכים, ​חלקם אפילו מאותו המשרד.
כל אחד מסביר לך שהוא ה"אחד" שיכול לעזור ושכדאי לכם להיפגש, זה אפילו בחינם וללא התחייבות…

מה באמת מוכרים מחפשים אצל המתווך? - היהלום הייטק בנדל"ן

מתחיל להיות לך לא נעים, אתה אומר לעצמך מה יש לי כבר להפסיד וקובע פגישה עם המתווך "התותח" כדי שיסביר לך מה הוא יכול לעשות עבורך במכירה שאתה לבד לא יכול.
יום הפגישה מגיע, אתה מתכונן ואפילו טיפה "מתרגש" ​ואז מגיע הרגע הגדול…
מישהו דופק בדלת ו"יועץ הנדל"ן האישי שלך" עומד בפתח מחויך עם חולצה מכופתרת ועניבה.

"שלום, אפשר להיכנס בבקשה?"

ואתה עונה: "וודאי, בטח כנס".

אתה מציע לו לשתות ואז קצת סמול טוק…

​בשלב מסוים מגיע הרגע שאתה (המוכר) שואל אותו:

"אמרת שאתה יכול לעזור לי למכור, יש לך קונים?"​​

​ואז משתררות כמה שניות של דממה, ​​הוא "מתעשת", ושולף במהירות מהקלסר שלו תכנית שיווקית צבעונית MAP עם 12 פעולות שיווק "מתקדמות"​ למכירת הבית שלך כשהרשימה נפתחת​ ב…

  1. פייסבוק.
  2. יד 2​.
  3. סיור וירטואלי.
  4. שת"פ עם מתווכים.

​וואו?! (תזכרו שאתם המוכרים, כן?) האם חידשו לכם משהו? האם השתכנעתם ביכולות שלו למכור לכם את הבית במקסימום מחיר, מינימום זמן וכאב ראש?​

כנראה שלא…

​הדבר הכי חשוב שצריך להיות בראש של המתווך זה – "מה מוכרים מחפשים בעסקה?​"

ואז לכוון את המסרים שלו לשם כל הזמן.
מה הכוונה? ​אנשים (מוכרים) מחפשים תוצאות!
למשל, לקבל את המחיר הכי טוב, לא להתמרח במכירה וביטחון בעסקה.​

​אז איך אפשר לשכנע את המוכר שאתם האנשים שיכולים לספק להם את הסחורה?
​​תתרכזו ב"גורם" המשמעותי ביותר שיכול להביא את התוצאה הרצויה למוכר.
​​אתם עובדים באזור כבר שנתיים, צברתם מלא קונים פוטנציאליים, מה הבעיה שתכניסו את המוכר לתוך בסיס הנתונים שלכם, ודרך הטאבלט ​שלכם תגללו ברפרוף שיראה את מאות המתעניינים שפנו אליכם לחפש להם דירה באזור?
אתם אומרים שיש לכם קונים פוטנציאליים שמחפשים באזור? תראו לו בעיניים!
יש משהו יותר ממשי ומשכנע מזה? תראו לו את "המשפך השיווקי" שלכם, איך אתם מביאים לקוחות חדשים ו"מבשלים" את הקיימים כדי לעניין אותם בנכס שלו.​ 

אנשים מחפשים ממשות. תראו להם. תבנו איתם אמון.

בהצלחה 🙂

 


 

אם העסק שלך קיים כבר מעל שנה אבל אתה עדיין לא מצליח לגייס נכסים בבלעדיות או להחתים לקוחות על 2% עמלה, אני יכול לעזור לך לגייס נכסים ולסגור יותר עסקאות, וכל זה עם ליווי עד לתוצאה, תוך 3 חודשים בלבד! כנס לעמוד הזה ונקבע שיחה קצרה חינמית >> 

קראו גם איך מתמודדים בטלפון עם המוכר שלא נותן בלעדיות >>

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך למתווכים לבניית אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל שתהפוך אותך לאוטוריטה ומוביל דיעה, להורדה חינם!

אודות הכותב טל יצחק לוי

יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
מאמרים

מה הקשר בין מתווך אוטוריטה לגיוס נכסים בבלעדיות?

מה הקשר בין מתווך אוטוריטה לגיוס נכסים בבלעדיות?

מה הקשר בין אוטוריטה (סמכות מקצועית) לגיוס נכסים בבלעדיות?
כדי להסביר זאת אשתף אתכם בסיפור אישי…
​כשעבדתי בהייטק במחלקת פיתוח תוכנה לא ממש עניין אותי מהיכן הגיעו הלקוחות וכמה הם מבינים את ערך המוצרים שלנו.
הייתי ממוקד בצד הפיתוחי של המוצרים.
בהייטק בנינו מוצרים בהתאם למה שמחלקת השיווק הנחתה אותנו.
השיווק דאג שהלקוחות יבינו את ערך המוצרים שלנו עוד הרבה לפני שפגשו אותי במח' הפיתוח.

מתווך אוטוריטה וגיוס נכסים - היהלום הייטק בנדל"ן

כשנכנסתי לעולם התיווך כעצמאי הייתי מציג למוכרים תכנית פעולה מתקדמת למכירת נכס MAP.
ובכל זאת הרגשתי שהם עדיין מתקשים להבין את הערך שהם מקבלים ממני שמצדיק​
תשלום של עשרות אלפי שקלים.
הבנתי שכדי להצליח זה לא מספיק להיות רק איש מקצוע מיומן עם שירות מעולה.​ צריך מעבר לזה!

התבטאויות כמו – "אני לא רוצה תיווך"​

"תיקח את העמלה מהקונה"​

"אני לא נותן בלעדיות"

​רק חידדו את אי הבנתם למקצוע המתווך.

היה לי ברור שאני לא יודע להעביר את המסרים הנכונים, אותם מסרים שחשבתי שיודעים ללמד בבתי ספר לנדל"ן.​
זה תסכל אותי…​ ​הייתי חייב לפצח את הנוסחה איך לשכנע מוכרים בצורה חכמה לתת לי לטפל בבית שלהם בבלעדיות.​ הייתי צריך לבנות איתם אמון, "מערכת יחסים"​, ​
לייצר להם ערך אמתי בדיוק כמו מחלקת השיווק בהייטק.​

אשתף אתכם באחד הדברים הכי משמעותיים שעזרו לי לייצר בידול מול הלקוחות שלי (ומתווכים אחרים) – מדריך נדל"ן על אזור ההתמחות.
​כתבתי מדריך נדל"ן על השכונה שבה עבדתי בדרום תל אביב.
מדריך נדל"ן זהו כלי חזק שיכול להפוך אותך ממתווך אנונימי ל"אוטוריטה".
במדריך כותבים סקירה על האזור – מה חדש, מה מתוכנן, מהו הפוטנציאל וכן מציינים מחירי עסקאות עדכניים ומבחר נכסים למכירה המוצעים באזור.

ומה עושים עם המדריך?

את המדריך ניתן לשלוח לרשימת התפוצה או לפרסם ברשתות חברתיות וזה מתפשט כמו אש בשדה קוצים.
בנוסף, ניתן להדפיס בצבעוני, לכרוך ולתת ידנית בפגישות עם לקוחות.
תארו לכם אתם בפרזנטציה עם מוכר ובמהלך השיחה אתם נותנים לו את הספרון ביד עם הקדשה אישית (וממנפים עם צילום לרשתות חברתיות).​
אין ספק שדבר כזה שם אתכם במקום אחר לגמרי בעיני המוכר.
אתם נתפסים ​כרציניים, סופר מקצועיים, ואתם בדרך הנכונה להפוך ל"מותג",​ שהרי רוב הלקוחות מחפשים ומעריכים מותגים.​ ​לא ככה?

אם העסק שלך קיים כבר מעל שנה אבל אתה עדיין לא מצליח לגייס נכסים בבלעדיות או להחתים לקוחות על 2% עמלה, אני יכול לעזור לך לגייס נכסים ולסגור יותר עסקאות, וכל זה עם ליווי עד לתוצאה, תוך 3 חודשים בלבד! 

כנס לעמוד הזה ונקבע שיחה קצרה חינמית >> 

קראו גם איך מתמודדים בטלפון עם המוכר שלא נותן בלעדיות >>

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך למתווכים לבניית אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל שתהפוך אותך לאוטוריטה ומוביל דיעה, להורדה חינם!

אודות הכותב טל יצחק לוי

יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.