טל יצחק לוי, יועץ נדל"ן מומחה למזרח ודרום תל אביב
היהלום הייטק בנדל"ן | tal@yahalomgroup.co.il
"
תהליך רכישת
דירה מתחיל
מניתוח מחירי
שוק ומגמות
באזור החיפוש
קניית דירה היא ככל הנראה העסקה הכלכלית הכי גדולה שתעשו בחייכם.
חשוב לתכנן היטב לפני שמתחילים לחפש דירה יד שנייה בכלל ובמזרח ודרום תל אביב בפרט, ששם חלק לא קטן מהנכסים לא עבר תהליך פרצלציה.
תהליך רכישת דירה מתחיל בשלב הגדרת מאפייני הנכס שברצונכם לקנות, בדיקת מחירי שוק הנדל"ן ומגמות באזור החיפוש, דרך בדיקת מצבו הפיזי, הרישומי והתכנוני של הנכס הנרכש, יתרונות וחסרונות הסביבה שלו, ועד שלב עריכת חוזה קנייה אצל עורך דין שישמור עליכם בעסקה.
ריכזתי עבורכם את 10 הדברים שחובה לדעת בטרם תתחילו לחפש דירה יד שנייה במזרח ודרום תל אביב.
1. מטרת הרכישה ומאפייני חיפש
ראשית יש להגדיר את מטרת הרכישה – האם ישמש למגורים שלכם או להשקעה או האם להשקעה עם אופציה עתידית למגורים כשהאזור יתפתח או עבור הילד שלכם.
בשכונות כגון יד אליהו, כפר שלם, התקווה, קריית שלום ונווה עופר ניתן עדיין למצוא דירות להשקעה במזרח ודרום תל אביב, אם כי זה דורש ידע ומיומנות גבוהה מאחר וישנן לא מעט ניואנסים.
אם אתם מחפשים למגורים שלכם חשוב להגדיר את אזור החיפוש – שכונה או מתחם של רחובות ספציפיים, מספר חדרים, שטח בנוי מינימלי, ממ"ד, כיווני אוויר, מעלית, מרפסת שמש, חנייה ודברים נוספים שחשוב שיהיו לכם בנכס.
2. ניתוח שוק הנדל"ן
יש לדעת מגמות ומחירי עסקאות שנסגרו בשנה האחרונה, וכן מחירי נכסים המוצעים למכירה כיום באזור לנכסים הדומים לנכס שתרצו לקנות.
כך למשל דירת 3 חדרים ביד אליהו בבניין ישן עם פוטנציאל להתחדשות עירונית יעלה היום כ-2.1 מיליון שקל בממוצע.
בנוסף, יש לדעת מהו הפרופיל של הדיירים באזור, האם משקיעים, זוגות צעירים או משפרי דיור.
כך למשל אם יש ריכוז גבוה של משקיעים באזור אזי יש הרבה שוכרי דירות.
באזור שמחירי הדירות נמוכים זה כנראה יעיד על תחזוקת ירודה של בנייני המגורים ובמקומות מסוימים אף ללא תשלום לוועד בית.
"
דירת 3 חדרים
ביד אליהו בבניין
ישן עם
פוטנציאל
להתחדשות
עירונית יעלה
היום כ-2.1
מיליון שקל
בממוצע
3. מימון העסקה
יש לוודא מהו גובה ההון העצמי שלכם, האם הוא נזיל, ואם לא, תוך כמה זמן יהיה נזיל.
כמו כן, מהו גובה המשכנתא שתצטרכו על מנת לממן את העסקה.
נכון להיום ניתן לקבל עד 75% מערך הנכס הנרכש אם זוהי דירתך היחידה (זוגות צעירים), ועד 70% במקרה של משפרי דיור או עד 50% אם הנכם משקיעים.
לא זו בלבד, הבנקים בדרך כלל לא יאפשרו שההחזר החודשי של המשכנתא יעלה על 30% מהכנסה הפנויה שלכם.
באזורים בהם אין פרצלציה (רישום בית משותף עם תתי חלקות) כמו בשכונת התקווה ישנם בנקים שלא יאשרו לכם לקבל משכנתא על הנכס, ואלה שיאשרו לכם יגבילו את אחוז המימון בד"כ עד 50% משווי הנכס.
על כל פנים חשוב להוציא אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, מסמך שכולל את סכום המשכנתא ואת תנאי המשכנתא שהבנק מציע לכם מבעוד מועד.
4. בדיקת הוצאות נלוות לרכישה
בעסקת נדל"ן ישנן הוצאות נלוות מעבר למחיר הנכס, כגון: מס רכישה התלוי בשווי הנכס הנרכש, מדרגות מס כקבוע בחוק התלויות בהאם זוהי דירתכם היחידה או שיש לכם דירות נוספות.
ישנם תשלומים נוספים כגון אגרות לרישום בטאבו, דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל או לעירית תל אביב במקרה של רכישת זכויות חכירה לא מהוונות כגון חלק מהנכסים הנמצאים ברחוב לה גרדיה שביד אליהו, וכן תשלומים לעורך דין, שמאי מקרקעין במסגרת לקיחת המשכנתא וכן למתווך במידה ונעזרתם בשירותיו בתהליך הקנייה.
"
באזורים בהם אין
פרצלציה כמו
בשכונת התקווה
ישנם בנקים
שלא יאשרו לכם
לקבל משכנתא
על הנכס
5. שלב חיפוש הנכס
את חיפוש הדירה שלכם, בין אם למגורים או להשקעה, ניתן לעשות לבד באמצעות חיפוש בלוחות הנדל"ן כגון יד 2 ומדלן או חריש בשטח, או להיעזר בשירותיו של יועץ נדל"ן מומחה לאזור עם מוניטין שיחסוך לכם זמן יקר, עגמת נפש וכמובן יעזור לכם למצוא עסקה טובה.
ההמלצה שלי – תתחילו את שלב החיפוש רק לאחר שעשיתם שיעורי בית וניתחתם את שוק הנדל"ן באזור החיפוש – מחירים ומגמות, הבנתם את ההוצאות הנלוות שיש לכם בעסקה וכן הוצאתם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק.
6. בדיקת פיזית של הנכס הנרכש
כדי שלא תהיו מופתעים תבדקו את הדירה מבעוד מועד מבחינה פיזית בצורה יסודית, בין השאר את תשתיות החשמל, המים והניקוז, תחפשו ליקויי בניה, ליקויים תכנוניים והנדסיים מסוכנים כגון הסרת קיר או עמוד תומך, נזילות ורטיבויות.
בשכונות כגון יד אליהו, כפר שלם, התקווה וקריית שלום ניתן למצוא המון בניינים ישנים.
במקרים אלו כדי להימנע מעגמת נפש והוצאות מיותרות בהמשך כדאי יהיה להיעזר בשירותי חברת בדק בית שיכולים לגלות בעיות של רטיבות בעקבות נזילות מים, שקיעת ריצוף בטווח הארוך, סדקים ומרווחים בקירות המבנה וליקויים נוספים כתוצאה מהזנחה או בנייה לקויה.
"
קבלו אישור
עקרוני
למשכנתא
מהבנק ורק אז
תתחילו לחפש
נכס
7. בדיקה של סביבת הנכס
יש לבדוק את סביבת הדירה, קודם כל השכנים הדיירים בבניין, לראות שיש לכם חיבור עם "התרבות המקומית" במקרה ואתם מתכוונים לגור בדירה.
אני ממליץ לכם לפגוש את הדיירים שגובלים בדירה שאתם מתכוונים לקנות במיוחד עם הדייר שמעל.
חשוב לכם שיתוף הפעולה איתו במקרה של מפגעים המגיעים מהדירה שמעליכם.
במעגלים המרוחקים יותר יש לבדוק מרחק מאזורי מסחר, תעסוקה, בילוי ושירותים לקהילה, קרבה לפארקים, גני ילדים ובתי ספר.
חשוב לוודא שאין מטרדים סביבתיים כגון זיהום אוויר ואנטנות סלולריות.
בנוסף, יש לבדוק תוכניות עתידיות באזור שיכולות לפגוע לכם בשגרת החיים ואף לפגוע בכם כלכלית, או ההיפך- לשדרג אתכם.
כך למשל, מי שקונה דירה בדרך ההגנה הגובל בשכונת התקווה ויד אליהו, כדאי שיבדוק האם לא תהיה הפקעת מקרקעין ופגיעה בזכויות הקנייניות לטובת הקו הסגול של הרכבת הקלה המתוכננת לעבור שם.
בנוסף, יש לקחת בחשבון את העבודות שיהיו בסמוך לדירה למשך חודשים רבים ולאחר מכן שדרוג האזור והעלאת שווי הדירות.
"
מי שקונה דירה
בדרך ההגנה
הגובל בשכונת
התקווה ויד
אליהו, כדאי
שיוודא שלא
יפקיעו לו את
המקרקעין
לטובת הקו
הסגול של
הרכבת הקלה
8. בדיקה משפטית רישומית של הנכס
יש לבדוק את מצבה הרישומי של הדירה ע"י הוצאת נסח טאבו מעודכן מלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
אם הדירה אינה רשומה בטאבו או שטרם נרשם בית משותף (תת חלקה), יש לקבל "אישור זכויות" מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
חשוב לבדוק את תשריט הבית המשותף, לזהות את הדירה ומיקומה היחסי בבניין ואת הרכוש הצמוד לדירה.
כאן חשוב להעיר שלמרבית הנכסים בשכונת התקווה אין רישום בית משותף וכי היא נמצאת בתהליך פרצלציה ע"י עיריית תל אביב להסדרת רישום המקרקעין בטאבו.
חשוב לבדוק במחלקת הנדסה של הרשות המקומית את תיק הבניין של הנכס, לוודא שיש היתר ואין חריגות בנייה אל מול המצב בפועל.
כיום ניתן להוציא תיקי בניין דרך האתר של הרשות המקומית הרלוונטית.
"
חשוב לבדוק
במחלקת הנדסה
של הרשות
המקומית את
תיק הבניין של
הנכס, לוודא
שיש היתר ואין
חריגות בנייה אל
מול המצב בפועל
9. בדיקה המיסים והתשלומים שחלים על המוכר
לצורך העברת הזכויות בדירה בטאבו על שמו של הקונה, המוכר צריך להמציא אישורים, כגון תשלום מס שבח, היטלי השבחה וארנונה. למרות שהחובה לתשלומים אלו חלה על המוכר, יש לדאוג להפקדת חלק מהתמורה של הדירה בידי עורך הדין של המוכר להבטחת התשלומים הללו (כספים בנאמנות), שכן אם לא ישלמם, כספים אלו ישמשו לתשלום חובות המוכר.
לדוגמא, בקריית שלום בבניינים שיש לדירות העליונות זכויות בנייה על הגג, על אף שהגג לא מוצמד לדירה בטאבו, על בעלי הנכס לבדוק את גובה היטל ההשבחה במכירה.
10. בדיקה חוזה רכישת הנכס
הבדיקה הכי חשובה בעת רכישת דירה יד שניה, היא בדיקת חוזה רכישת דירה, הכולל פרטים חשובים כגון מחיר העסקה, לוח תשלומים, מועד קבלת חזקה/ פינוי הדירה, תכולה הנשארת בדירה, פיצויים בהפרת חוזה ועוד.
ההמלצה שלי – לעבוד עם עורך דין שמומחה למקרקעין ויש לו גם ניסיון בעסקאות באזור שבו אתם רוצים לקנות. כך למשל, עורך דין שלא מכיר היטב את הנדל"ן בשכונת התקווה יתקשה מאוד להמליץ ללקוח שלו לקנות נכס בשכונה.
"
בקריית שלום
בבניינים שיש
לדירות העליונות
זכויות בנייה על
הגג, על אף שהגג
לא מוצמד לדירה
בטאבו, על בעלי
הנכס לבדוק את
גובה היטל
ההשבחה
במכירה
חשוב לזכור כי עסקת נדל"ן זוהי ככל הנראה העסקה הכלכלית הגדולה בחייכם.
כל טעות קטנה עלולה לעלות לכם ביוקר רב.
יועץ נדל"ן מומחה לאזור שמכיר ועובד ביומיום עם בעלי מקצוע בתחום הנדל"ן המומחים גם הם לאזור כגון עורך דין, שמאי, אדריכל ויועץ משכנתאות, כל אלו יחד, בהובלתו של יועץ הנדל"ן, ישיגו לכם לרוב את העסקה הטובה ביותר, יחסכו לכם כסף והוצאות מיותרות, זמן יקר ועוגמת נפש.
משרדנו היהלום הייטק בנדל"ן נותן ליווי אישי ומקצועי לרוכשים של דירות יד שנייה במזרח ודרום תל אביב.
הידע, הניסיון והמוניטין שצברנו במהלך 12 שנות פעילות המשרד במזרח ודרום תל אביב עומדים לרשות הלקוחות שלנו, ומסייעים להם להשיג את התוצאות הטובות ביותר.
אנו מציעים שירות ייחודי לקונים דירה למגורים או להשקעה במזרח ודרום תל אביב ב-3 מסלולים לפי בחירה שלכם.
לפרטים נוספים אודות כל אחד מהמסלולים הנ"ל, השאירו פרטים בטופס או צרו קשר ישירות בוואטסאפ עם טל יצחק לוי בקישור הזה >>
"
יועץ נדל"ן
מומחה לאזור עם
מוניטין לרוב
ישיג לכם את
העסקה הטובה
ביותר, יחסוך
לכם כסף
והוצאות
מיותרות, זמן יקר
ועוגמת נפש
טלפון: 03-6961616
מייל: info@yahalomgroup.co.il
כתובת: שד' ההשכלה 3 תל-אביב
טל יצחק לוי, מנכ"ל:
054-8024835
האתר נבנה ע"י קידום פלוס – בניית אתרים | קידום אורגני מקצועי בגוגל – הקידום שלי
האתר נבנה ע"י קידום פלוס – בניית אתרים
קידום אורגני מקצועי בגוגל – הקידום שלי
