קטגוריות
נדלן ביד אליהו נכסים למכירה

הפרטיזן היהודי 31 תל אביב

דירת גג בפרטיזן היהודי 31, שכו' יד אליהו תל אביב

דירת גג בפרטיזן היהודי 31,
שכו' יד אליהו תל אביב

  • דירת גג 5 חדרים ב-2 מפלסים, כניסות נפרדות
  • בשטח מגורים כולל 91 מ"ר
  • מפלס 1- דירת 4 חדרים, מקלחת, שירותים, מטבח
  • בשטח מגורים 75 מ"ר
  • מפלס 2 – חדר עם מקלחת שירותים בשטח 16 מ"ר
  • יציאה לגג 60 מ"ר, נוף פתוח!
  • מחסן
  • כיווני אוויר: מזרח, מערב, דרום
  • בניין בוטיק – 2 דיירים בלבד בבניין!
  • חנייה ברחוב
  • פינוי גמיש
  • רשום בטאבו במוש"ע
  • סביבה מתפתחת – במרחק הליכה לתחנת רכבת ההגנה, שוק התקווה, קו הסגול של הרכבת הקלה
  • נגישות מעולה ליציאות לאיילון, כביש 4 וגבעתיים
דירת גג
5 חדרים
151 מ"ר
קומה 2
טל יצחק לוי
או השאירו פרטים בטופס:

אולי יעניין אותך גם

דירה למכירה ברחוב בנטוב 10 - היהלום הייטק בנדל"ן
דירה למכירה ברחוב גלעינית 8
קטגוריות
מאמרים

מתווך נדל"ן? מה הקשר בין הערך הנתפס לגיוס נכסים בבלעדיות?

מתווך נדל"ן? מה הקשר בין הערך הנתפס לגיוס נכסים בבלעדיות?

קרה לכם שנפגשתם עם בעל נכס, הוא מאוד התלהב מכם, ואפילו נוצר חיבור ביניכם, אולם בשלב שרציתם לעבור לשלב הבא ולהחתים אותו על מכירת הבית שלו בבלעדיות, הוא אמר לכם שהוא רוצה עוד קצת לחשוב על זה ושמחר הוא יצור אתכם קשר כדי להתקדם אתכם. בפועל, כעבור מספר ימים ראיתם את הנכס שלו מפורסם בבלעדיות אצל מתווך אחר שלא בטוח שיש לו ידע וניסיון יותר מכם, ואתם מבולבלים ואפילו מתוסכלים. אם יצא לכם להיפגש עם מקרים כאלה, כדאי לכם לשמוע מה הסיבה האמיתית לכך ואיך ניתן להתגבר על זה.

בעולם השיווק יש מושג שנקרא "הערך ללקוח". זהו אותו המוצר/שירות או מספר שירותים המשלימים לשירות הבסיסי שהצעת ללקוח שלך, במטרה "להעצים" את התועלת ברכישת השרות שלך. לדוגמא, בעולם תיווך הנדל"ן המתווך יכול להציע לבעל הנכס שירותי ייעוץ משכנתאות כהטבה או במחיר מופחת. כל מי שמבין במשכנתאות ובפיננסים יודע שמעבר להקניית ביטחון בעסקה ללקוח, ייעוץ נכון יכול לחסוך לו מאות אלפי שקלים במצטבר לאורך חיי המשכנתא במיוחד בשנים האחרונות כשגובה משכנתא בממוצע עבר את המיליון שקלים ומשך תקופת ההחזר היא בין 20-30 שנה בממוצע.

במשך שנים הייתי נותן ייעוץ ראשוני לקונים ומשפרי דיור בבואם לקנות את הנכס הבא שלהם. ידעתי מהו ההון העצמי המינימלי הנדרש עבור סוגים שונים של לקוחות (דירה ראשונה, משפר דיור, משקיע) וכן מהו היחס המקסימלי להחזר משכנתא חודשי להכנסה הפנויה של הרוכש. זה נחמד ונותן ערך ללקוח ע"י שאני מכוון אותו למחירי נכסים שמתאימים לתקציב שלו. לאחר שסיימתי לאחרונה קורס ייעוץ משכנתאות מורחב באחת מחברות הייעוץ המובילות בארץ, הבנתי את הערך הכלכלי האדיר שהלקוחות שלי יכולים לקבל ממני. כך למשל, באחד התיקים שטיפלתי עבור זוג משפרי דיור מקסים, שרוצים למכור את דירתם במטרה לקנות דירה גדולה יותר, הצלחתי לייצר להם חיסכון של 270,000 ₪ בהשוואה לאישור העקרוני שקיבלו מאחד הבנקים, זאת ע"י שינוי תמהיל משכנתא שמתאים להם אישית. כלומר שינוי המסלולים וחלקו היחסי של כל מסלול מסך המשכנתא כולה. לאחר שכבר רכשתי ידע וכלים, המאמץ שהשקעתי לטובת אותו זוג היה קטן יחסית, אולם בשבילם זה היה ערך כלכלי ממשי רב.

דוגמא נוספת זה להגיע לפגישה למוכר עם כל המסמכים המשפטיים/ רישומיים הרלוונטיים של הנכס שלהם כגון נסח טאבו, תסריט בית משותף ותיק בניין של הנכס. נכון לכתיבת שורות אלו יעלה לכם להוריד נסח טאבו באינטרנט 15 שקלים, תסריט בית משותף 33 שקלים ותיק בניין בחינם דרך האתר של הרשות המקומית הרלוונטית. לחלק גדול מאוד מבעלי הנכסים אין את המסמכים הללו או את רובם, והם ישמחו שיהיה להם את מסמכי הנכס ברשותם. למרות שזה מאוד פשוט להוריד אותם מהאינטרנט, למרבית בעלי הנכסים אין את הידע, הכלים, הסבלנות ואפילו חוששים להתעסק עם מסמכים משפטיים, כי זה מזכיר להם גופים ביורוקרטיים ומשרדי ממשלה ש"לא סופרים את האזרח הקטן" ושממש לא כיף להיות שם. אבל פה בדיוק נכנס המתווך המקצוען שאמור להבין בזה ולנצל זאת לטובתו, וגם לטובת הלקוח שלו.

חשוב מאוד שהערך ללקוח לא יהיה רק אמיתי, אלא גם "ערך נתפס", כזה שהלקוח רואה ומבין את היתרון והתועלת שלו באותו שירות נוסף או משלים. ישנן דוגמאות רבות לערכים אמיתיים שיש להם תועלת ללקוח, אולם הלקוח מתקשה לתפוס אותם ככאלה, או שהתועלת שלהם נמוכה מהמחיר שהלקוח צריך לשלם, כגון 2% עמלה או לתת לכם בלעדיות ל-6 חודשים.

מבין הדוגמאות לערכים אבסטרקטיים, לא מוחשיים, ללקוח:

1. אמינות של המתווך
2. עבודה באזור התמחות
3. עבודה עם טכנולוגיות וקמפיינים ממומנים
4. שיתופי פעולה עם מתווכים
5. השתייכות למשרד וותיק עם מוניטין

אין ספק שלכל אחד מהערכים הנ"ל יש קשר עקיף (וישיר) להשגת תוצאות טובות יותר ללקוח, אולם לקוחות רבים מתקשים לחבר בין הדברים עד שהם חווים זאת על בשרם לטוב או לרע.

לסיכום –
זה לא משנה מהו הערך ללקוח שאתם כמתווכים חושבים שאתם נותנים לו, למשל עבודה עם טכנולוגיות וקמפיינים ממומנים בפייסבוק. מה שקובע זה הערך הנתפס שלו, של הלקוח. זה יכול להיות ע"י שתתנו לו ייעוצים משלימים בעלי ערך כלכלי כמו משכנתאות ופיננסים או ביטחון מקצועי בעסקה ע"י איסוף מסמכים רלוונטיים של הנכס שלו ויכולת להסביר לו בשפה פשוטה את מצבו הרישומי של הנכס. אני מכיר מתווכים שמבינים בנושא הזה לא פחות מעורכי דין, אולם טוב תעשו אם תעבירו את המשך הטיפול בנושאים משפטיים לעורך דין מומחה במקרקעין. כך תבנו עם הלקוח מערכת יחסים. הוא יעריך אתכם אישית ומקצועית, וייתן בכם אמון על מנת לעבור לשלב הבא, לטפל לו במכירת הנכס בבלעדיות ולמכור לו במחיר הכי טוב שתמליצו לו.

אם אתה מתווך כבר מעל שנה, אבל עדיין לא מצליח לגייס נכסים בבלעדיות בצורה שיטתית ועקבית או להחתים לקוחות על 2% עמלה, כנס לעמוד הזה ונקבע שיחה קצרה חינמית >>

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך למתווכים לבניית אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל שתהפוך אותך לאוטוריטה ומוביל דיעה, להורדה חינם!

אודות הכותב טל יצחק לוי

מומחה משכנתאות ומתווך נדל"ן יד 2 במזרח ודרום תל אביב, 13 שנה. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – משפטית ורישומית. בעלים "היהלום הייטק בנדל"ן" בתל אביב, זכיין רימקס לשעבר, עם 10 שנות ניסיון כמרצה, מאמן, כותב מאמרים מקצועיים ומפתח קורסים דיגיטליים למתווכים.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
נדלן בבית יעקב נכסים למכירה

פלוגות 14 תל אביב

דירת 4 חדרים בפלוגות 14, שכונת בית יעקב, תל אביב

דירת 4 חד' בפלוגות 14,
שכונת בית יעקב תל אביב

  • בבניין בוטיק דירת 4 חדרים מרווחת
  • בקומה 2 מ-3 מעל הקרקע
  • בשטח מגורים 101 מ"ר
  • מאסטר רום הכולל חדר ארונות, מקלחת ושירותים
  • ממ"ד
  • מטבח ושיש חדישים, טריקה שקטה
  • מזגנים חדשים בכל הבית
  • מרפסת שמש 9 מ"ר
  • כיווני אוויר מזרח, דרום
  • חניה פרטית מקורה
  • רישום בטאבו
  • רחוב שקט קרוב למרכזי קניות ותחבורה ציבורית
דירה
4 חדרים
110 מ"ר
קומה 1
או השאירו פרטים בטופס:

אולי יעניין אותך גם

דירה למכירה ברחוב בנטוב 10 - היהלום הייטק בנדל"ן
דירה למכירה ברחוב גלעינית 8
קטגוריות
מאמרים

סגרו עסקה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בדרך בר לב הסמוך לכפר שלם בתל אביב?

סגרו עסקה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בדרך בר לב הסמוך לכפר שלם בתל אביב?

בדרך בר לב הסמוך לכפר שלם בתל אביב, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 85 מ"ר, הכוללת ממ"ד ומרפסת קטנה. טל יצחק לוי שתיווך בעסקה מספר שרישום הנכס נוהל אצל כונס נכסים המשמש כחברה משכנת. היה קושי לאתר את מסמכי הנכס. תוך כדי תהליך מו"מ והחלפת טיוטות חוזה נדרשנו לפנות לגורמים חיצוניים על מנת לאתר מסמכים חיוניים בתיק דיירים, ובהמשך גם לעדכן את אישורי הזכויות על מנת שיהיה ניתן לזהות את הנכס וההצמדות שלו לטובת משכון לבנק במסגרת לקיחת משכנתא ע"י הקונים.

בשכונת לבנה מתגוררים כ-5,300 תושבים, רובם וותיקים אולם בשנים האחרונות יש התעניינות של משקיעים רבים מבחוץ. מיקומה הייחודי בסמוך לפארק בגין הופך אותה למיוחדת בנוף התל-אביבי.

הקונים, זוג בשנות ה-35 לחייהם, המתגוררים בסמוך לנכס ומכירים היטב את הסביבה והפוטנציאל ניצלו את ההזדמנות ולאחר גישור על פערים, העסקה נסגרה ב-2,000,000 ₪ לשביעות רצון הצדדים. טל שניהל את תהליך המכירה דאג אף לקדם אישורי משכנתא לקונה בבנקים.

טל יצחק לוי: "כדי להוציא לפועל את העסקה הטובה ביותר לא צריך להיות רק איש מכירות מעולה, אלא גם מנהל בעלי מקצוע מעולים בתחום הנדל"ן (עו"ד, שמאי, משכנתאות…), המסוגלים לעבוד יחד בסינרגיה, בתנאים מורכבים אך עם דרך ויעד ברורים, כדי שהלקוחות יבינו שיש להם כתובת על מי לסמוך."

 

יש לכם עסקאות נדל"ן מורכבות במזרח או דרום תל אביב?

רוצים להשיג את המקסימום בעסקה?

דברו איתי ישירות בוואטסאפ או השאירו פרטים בטופס.

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך 10 הכללים שחובה לדעת לפני שקונים דירה יד שנייה במזרח ודרום תל אביב, להורדה חינם!

אודות הכותב טל יצחק לוי

מומחה משכנתאות ומתווך נדל"ן יד 2 במזרח ודרום תל אביב, 13 שנה. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – משפטית ורישומית. בעלים "היהלום הייטק בנדל"ן" בתל אביב, זכיין רימקס לשעבר, עם 10 שנות ניסיון כמרצה, מאמן, כותב מאמרים מקצועיים ומפתח קורסים דיגיטליים למתווכים.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
נדל"ן עסקי נכסים למכירה

משרדים להשכרה בשארית ישראל 35-37 שער הסיטי תל אביב

להשכרה משרד בשארית ישראל "שער הסיטי", תל אביב

להשכרה משרד בשארית ישראל
"שער הסיטי", דרום תל אביב

  • בבניין בוטיק 4 קומות
  • משרד פינתי
  • בקומה 3
  • בשטח 236 מ"ר
  • אופן ספייס
  • חדר ישיבות
  • מטבחון
  • 4 חדרי ישיבה
  • אזור שקט
  • נגיש
  • 6 חניות !
  • בעלת נכס נחמדה
משרדים
אופן ספייס + 6 חדרים
236 מ"ר
קומה 3
טל יצחק לוי
או השאירו פרטים בטופס:

אולי יעניין אותך גם

דירה למכירה ברחוב בנטוב 10 - היהלום הייטק בנדל"ן
דירה למכירה ברחוב גלעינית 8
קטגוריות
נדלן בשכונת עזרא נכסים למכירה

פארק TLV בניין גפן תל אביב

דירת 3 חד' משודרגת בפארק TLV, נוף פתוח ירוק, תל אביב

דירת 3 חד' משודרגת בפארק TLV,
שכ' עזרא החדשה דרום תל אביב

  • ירידת מחיר! 2,940,000 2,890,000 ש"ח בלבד!
  • בבניין "גפן" היפהפה
  • דירת 3 חדרים משודרגת
  • בשטח מגורים 81 מ"ר
  • כולל ממ"ד
  • בקומה 12
  • מרפסת שמש 12 מ"ר
  • נוף פתוח ירוק לפארק מנחם בגין
  • כיווני אוויר: מזרח, דרום 
  • בניין שמור – לובי מפואר
  • שני דיירים בקומה בלבד!
  • חנייה תת קרקעית
  • מחסן
  • סביבה מאוד מתפתחת
  • נגישות מעולה ליציאות לאיילון, כביש 4 וגבעתיים
דירה
3 חדרים
93 מ"ר
קומה 12
או השאירו פרטים בטופס:

אולי יעניין אותך גם

דירה למכירה ברחוב בנטוב 10 - היהלום הייטק בנדל"ן
דירה למכירה ברחוב גלעינית 8
קטגוריות
מאמרים

מוכר דירה – איך לבחור מתווך? 5 דברים שחייבים לבדוק כדי לא ליפול בפח

מוכר דירה – איך לבחור מתווך? 5 דברים שחייבים לבדוק כדי לא ליפול בפח

החלטתם למכור דירה, בית או נכס. אתם שוקלים להיעזר באיש מקצוע שיעשה עבורכם את כל העבודה – שייעץ וילווה אתכם בבטחה לאורך כל הדרך, ולבסוף גם ימצא עבורכם את הקונה האולטימטיבי שייתן לכם את המחיר הטוב ביותר מבלי למרוח את הזמן! כך תבחרו את המתווך הטוב ביותר עבורכם בשוק מוצף מתווכים, תחום שלעיתים נתפס שנוי במחלוקת.

דרישות הסף לעיסוק בתיווך נדל"ן כמעט שאינן קיימות. לא תואר בנדל"ן, לא בגרות מלאה ואף לא 12 שנות לימוד. די בכך שמבקש הרישיון יהיה בן 18 ומעלה, תושב ישראל שאינו פושט רגל, שלא הורשע בעברה חמורה, שאז הוא רשאי לגשת לבחינת "ההסמכה" שעורך רשם המתווכים אחת לשלושה חודשים. מספיק לענות נכון על 15 שאלות אמריקאיות (אפילו בניחוש) מתוך 25 שאלות בנושאים שאינם עוסקים כלל בפרקטיקה של התחום, אלא רק בהיכרות שטחית עם היבטים משפטיים הנוגעים לחוק המתווכים.

על אף זאת, ניתן למצוא לא מעט מתווכים מעולים שאינם מסתפקים בלעבור את מבחן המתווכים בלבד, אלא משקיעים בעצמם כל הזמן ברכישת ידע וכלים, הולכים לסדנאות והשתלמויות בארץ ובחו"ל, עושים נטוורקינג לבניית "מעגלי כוח", זאת על מנת להצליח להביא ערך אמיתי ללקוחות שלהם, אותו ערך שרבים ממוכרי הדירות אינם יודעים או אינם יודעים שאינם יודעים.

אם כך מהם הדברים שחובה לבדוק כדי לבחור את המתווך הטוב ביותר עבורכם בשוק מוצף מתווכים, שמעל 800 מתוך 1,000 מתווכים לא שורד את השנה הראשונה שלו?


1. מקצוענות וערכים של המתווך

מקצוע לומדים. מקצוענות היא שילוב של חכמת חיים וניסיון מקצועי, תוך הקפדה על אתיקה מוסרית וערכית. מתווך מקצוען הוא אחד שרואה מעבר לסגירת העסקה, ומתנהל עם לקוחות, קולגות ואנשים ביושרה, בכבוד ובאחריות. בעידן הדיגיטלי קל מאוד להבין מי האיש שעומד מולכם דרך פוסטים, סרטונים וחוות דעת שלקוחות שיתפו. פשוט תעשו גוגל על השם שלו, ואם אינכם מוצאים אותו כנראה שהוא לא מהנותנים בסתר.

לא פעם רואים בעלי נכסים שבוחרים במתווך ונותנים לו ייצוג בלעדי למכירת הבית שלהם, לא בגלל שהוא מנוסה או שייך למשרד ידוע, אלא בגלל החיבור האישי שלהם איתו, הם סומכים עליו.

2. מומחיות אזורית

יצא לי להכיר מתווכים שעובדים בתל אביב, רמת גן וגבעתיים, או כאלה שעובדים בחולון, בת ים וראשל"צ. אין ספק שניתן לסגור עסקאות גם באזורים גיאוגרפיים גדולים, אולם לא ניתן להיתפס כאוטוריטה מקצועית או מומחה בסביבה שיש בה עשרות ומאות אלפי בתי אב. מתווכים שמתמקדים בדירות יד שנייה בשכונות ספציפיות כמו למשל יד אליהו או קריית שלום שבדרום תל אביב, הם בעלי ידע וערך מוסף לרוכשים פוטנציאליים וגם לבעלי נכסים שרוצים למכור. אותם מתווכים מכירים היטב את מחירי הנדל"ן, המגמות והפוטנציאל של האזור, את הסטטוס הרישומי והמשפטי של הנכסים בסביבה והדרך להתגבר עליהם באמצעות בעלי מקצוע משלימים מתחום הנדל"ן כגון עורכי דין, שמאים, יועצי משכנתאות ובנקים שמכירים היטב את מורכבות העסקאות שם. לאותם מתווכים יש בדרך כלל לקוחות חמים לקנות באזור.

גם כאן, קל מאוד לבדוק את הקשר של המתווך עם האזור ע"י הקלדה בגוגל את שמו של המתווך, המשרד או מילות חיפוש שקשורות למכירת נדל"ן באזור ולראות באלו מקומות בגוגל הוא מופיע, אם בכלל.

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך 10 הכללים שחובה לדעת לפני שקונים דירה יד שנייה במזרח ודרום תל אביב, להורדה חינם!

3. שיתופי פעולה עם מתווכים ומשרדי תיווך

רבים מהמתווכים שואפים לסגור עסקה של שני צדדים – מוכר וקונה. הדבר הוא נכון עוד יותר כשלמתווך יש ייצוג בלעדי על נכס למכירה, והמוכר חתם לו על דמי תיווך נמוכים. מתווך שעושה שיתופי פעולה עם מתווכים ומשרדי תיווך אחרים יכול להביא לכם יותר רוכשים פוטנציאליים רציניים שמעוניינים בנכס בדיוק כמו שלכם. שיתופי פעולה דורשים מהמתווך לוותר על רווח גבוה יותר (בטווח הקצר), וגם על אגו, אבל יכולים להביא לתוצאות הרבה יותר טובות לבעל הנכס.

אחת הדרכים הפשוטות לבדוק האם המתווך עושה שיתופי פעולה זה לבדוק מהיכן הגיעו הקונים ב-5 העסקאות האחרונות שלו. לבקש ממנו לתת לכם כתובות של 5 נכסים שמכר, ואם הקונה הגיע ממתווך/ משרד תיווך אחר, תבקשו שיציין את שמם. דבר נוסף, בקשו ממנו לספר לכם עם אלו מתווכים הוא עובד באזור, ועם מי לא, ומדוע (כאן תוכלו לבדוק גם את האתיקה שלו). דרך יעילה נוספת לבדוק את שיתופי הפעולה שלו, זה באמצעות "לקוח סמוי". תוסיפו סעיף בחוזה שאומר שניתן לצאת מהייצוג הבלעדי במקרה והמתווך לא יעשה שיתופי פעולה עם מתווך אחר. שבוע לאחר שחתמתם איתו תבקשו מחבר "להתחפש" למתווך כדי להביא קונה לנכס שלכם, ותראו איך הוא מגיב.

שיתופי פעולה זה דרך חיים של תודעת שפע ונתינה והיא חלק מערכי היסוד של נותן השירות. ככל שפחות תחששו מפיקוח וביקורת חיצונית, כי אתם בטוחים ביושרה שלכם, כך פחות אנשים יחפשו אתכם.


4. יכולת ניהולית ו"מעגלי כוח"

אם יש לכם נכס מורכב למכירה מבחינה רישומית משפטית, עבודת המתווך היא הרבה יותר קריטית להצלחת המכירה. קחו לדוגמא, דירה למכירה בשכונת התקווה במוש"ע (בעלות משותפת של מספר בעלי זכויות), או שהזכויות שלה רשומות בחברה משכנת או בחכירה ברשות מקרקעי ישראל. במקרה שכזה נדרשת מעורבות של בעלי מקצוע וגופים נוספים שמומחים לסוג העסקה, כגון עורך דין מקרקעין, שמאי מקרקעין, יועץ משכנתאות וסניף בנק ספציפי שעובד באזור שמכיר היטב את הבעיות המקומיות ויודע לממן את העסקה.

ככל והעסקה יותר מורכבת, המתווך נדרש ליכולות ארגון וניהול גבוהות יותר. מעבר לכך, חובה שיהיה לו "מעגלי כוח", בעלי מקצועות משלימים מומחים מתחום הנדל"ן שיעזרו לו לקדם עסקאות מורכבות.

איך יודעים אם למתווך יש "מעגלי כוח"? פשוט מבקשים ממנו שמות של עורכי דין, שמאים ובנקים שהוא עובד איתם, ובמשך כמה זמן. אם הוא וותיק באזור כנראה שהוא "מצויד" עם הטובים ביותר.


5. רישיון תיווך בתוקף

מבין הדירות שמכרתי במזרח תל אביב הייתה דירת גג בירושה בשכונת ביצרון. לפני שנציגת היורשים חתמה על הסכם העבודה איתי, היא ביקשה ממני להציג בפניה רישיון תיווך. הייתי מאוד מופתע כי אני לא רגיל שבעלי נכסים מבקשים זאת, אולם במחשבה שנייה מאוד הערכתי את בקשתה. המאמץ הנדרש לקבלת רישיון תיווך הוא שואף לאפס. הלימודים לבחינה אינם עוסקים כלל בפרקטיקה של התחום. אולם גם המעט שבזה, הימצאות רישיון תיווך, יכול לסנן לכם אנשים שיש להם הרשעות או שהם בפשיטת רגל (שאינם יכולים לקבל רישיון תיווך), ובכל זאת ממשיכים לעבור על החוק בהציעם לתווך עסקאות נדל"ן ללא רישיון.

ניתן לחפש את שמו של המתווך במאגר המתווכים המורשים של משרד המשפטים.

 

לסיכום –
אם החלטתם למכור דירה, בית או נכס, ואתם שוקלים להיעזר במתווך חשוב שתבדקו את רמת המקצוענות והערכים שלו, כזה שאתם מתחברים לאתיקה שלו (כולל רישיון תיווך בתוקף). תוודאו שהוא מומחה לאזור וגם עושה שיתופי פעולה עם מתווכים הלכה למעשה, וגם עם בעלי מקצוע משלימים מומחים בנדל"ן כגון עורכי דין, שמאים ובנקים שעובדים באזור.

זכרו – עסקת נדל"ן טובה מורכבת משליטה בניתוח עסקאות, פוטנציאל ומחירים באזור, היבטי מיסוי ומימון משתלם של העסקה, כזה שיחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. מתווך מנוסה שמומחה לאזור יכול בהחלט לנהל עבורכם את כל האופרציה של המכירה, זאת בזמן שאתם ממשיכים לעשות את מה שאתם טובים בו.

לכל שאלה, התייעצות או שיתוף פעולה, דברו איתי ישירות בוואטסאפ או השאירו פרטים בטופס.

קראו גם על דירות להשקעה במזרח תל אביב >>

אודות הכותב טל יצחק לוי

מומחה משכנתאות ומתווך נדל"ן יד 2 במזרח ודרום תל אביב, 13 שנה. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – משפטית ורישומית. בעלים "היהלום הייטק בנדל"ן" בתל אביב, זכיין רימקס לשעבר, עם 10 שנות ניסיון כמרצה, מאמן, כותב מאמרים מקצועיים ומפתח קורסים דיגיטליים למתווכים.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
נדל"ן עסקי נכסים למכירה

משרדים להשכרה המסגר 56 תל אביב

להשכרה מבחר משרדים ברח' המסגר 56, דרום תל אביב

להשכרה מבחר משרדים
ברח' המסגר 56, דרום תל אביב

  • מבחר משרדים בקומת מרתף
  • בגדלים שונים החל מ-15 מ"ר
  • 15 / 30 / 37 / 40 / 80 / 110 מ"ר
  • גובה תקרה 3 מטר
  • מזגנים בכל חדר, מאוורר
  • אינטרקום מצלמה בכניסה
  • 2  חדרי שירותים
  • משופץ
  • חלונות חיצוניים לכיוון החניון
  • מקום לפריקה וטעינה
  • עורפי, שקט
משרדים
בגדלים שונים
החל מ-15 מ"ר
קומת מרתף
טל יצחק לוי
או השאירו פרטים בטופס:

אולי יעניין אותך גם

דירה למכירה ברחוב בנטוב 10 - היהלום הייטק בנדל"ן
דירה למכירה ברחוב גלעינית 8
קטגוריות
מאמרים

קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא? זהירות. ייתכן שהבנק לא יעמיד לכם את ההלוואה

קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא? זהירות. ייתכן שהבנק לא יעמיד לכם את ההלוואה

רוכשים קיבלו אישור עקרוני למשכנתא, חתמו על חוזה קנייה, אולם כשהגיעו לבנק לבקש את ההלוואה – סורבו. הם נאלצו לבטל את העסקה ולפצות את המוכרים על הפרת חוזה. אם אתם עומדים לפני רכישת דירה, הכתבה הזו היא בול בשבילכם!

ראשית מה זה אישור עקרוני למשכנתא?

אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך כתוב שמקבלים מבנקים למשכנתאות, הכולל את סכום ההלוואה שהבנק מוכן לתת, תקופת המשכנתא, המסלולים השונים, הריביות, העמלות השונות והביטוחים הנדרשים. האישור הוא פיננסי עקרוני עבור לווים שיוכלו לתכנן נכון וחכם את התקציב שלהם ויידעו מה המגבלות הכספיות שלהם ברכישת דירה, כלומר אילו נכסים יוכלו לקנות ואילו יישארו בגדר חלום.

האם אישור עקרוני למשכנתא מחייב את הבנק?

האישור בר תוקף ל-24 ימים ובכפוף לזה שכל מה שהצהרתם הינו נכון ומדויק בהתאם למסמכים שתצטרכו להציג, יחד עם זאת האישור הינו פיננסי כללי ואינו ספציפי לנכס או עסקה מסוימת. כלומר, הבנק יצטרך לאשר גם את הנכס עליו ניתנת ההלוואה ושאותו הוא ימשכן כבטוחה לקבלת ההלוואה. אם לא טרחתם לבדוק לפני שחתמתם על חוזה הרכישה מה סטטוס הרישום של הנכס הנרכש, יש סיכוי שהבנק לא יעניק לכם את הלוואה, ואז תעברו מפח נפש גדול וברוב המקרים גם הפסד כספי גבוה כפיצוי למוכר בגין הפרת חוזה שחתמתם איתו.

רותם גרה בשכירות 10 שנים בבניין שנבנה בשנות ה-50 בשכונת שפירא בתל אביב. בשלב מסוים לאחר שצברה הון עצמי של מיליון שקל, היא פנתה לבעל הדירה וביקשה ממנו לרכוש אותה. לאחר מו"מ בעל הדירה הסכים והם קבעו מועד לחתימת חוזה. לאחר שחתמו רותם שהחזיקה באישור עקרוני למשכנתא נגשה לבנק לממש את ההלוואה, אך התברר לה שהנכס רשום כ"מושע", כלומר כל הבעלים רשומים בטאבו בבעלות משותפת על כל הבניין ואין חלוקה ברורה למי שייכת כל אחת מהדירות. הבנק לא הסכים לתת משכנתא מבלי שיהיה זיהוי ספציפי של הדירה. לרותם הוסבר שעליה להמציא שרשור של כל העסקאות משנת 1960, ולאחר מכן להזמין שמאי מטעם הבנק שיבדוק האם ניתן לזהות את הדירה באופן מדויק. תהליך זה כפי שזה נראה הינו מורכב ומייגע שיכול להיארך שבועות ארוכים וגם לא בטוח שלבסוף הבנק יעמיד לרשותה את המשכנתא המבוקשת.

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך 10 הכללים שחובה לדעת לפני שקונים דירה יד שנייה במזרח ודרום תל אביב, להורדה חינם!

האם הדירה רשומה כראוי?

יכולות להיות מספר בעיות ברישום שימנעו מתן משכנתא. במקרה של "מושע" – לכל אחד מהבעלים יש זכות לחלק יחסי לא מוגדר בנכס המקרקעין, כלומר אין אפשרות לשייך חלק ספציפי מהקרקע לבעלים מסוים או לקבוע גבולות לכל חלק בבעלות. הזכויות בנכסים הן ללא רישום בית משותף, ואז נדרש לבצע זיהוי ספציפי לדירה באמצעות תשריטים, תקנון, הסכמי מכר היסטוריים והסכמי שיתוף אם יש. מציאות שכזו קיימת במקומות רבים במזרח ודרום תל אביב בבניינים משנות ה-50 וה-60 ובולט בחריגותו אזור שכונת התקווה בתל אביב.

דוגמא נוספת לבעיות רישום היא כשיש אי התאמה בין תשריט בית המשותף לבין המצב בשטח. תהליך רישום בית משותף כולל רישום לכל דירה ודירה, כולל מיקומה בתשריט. כיוון שבשנות ה-70 תהליך רישום הנתונים בטאבו היה פיזי ולא בעזרת מחשבים, קרו המון מקרים של "טעויות סופר" בתהליך הרישום והטעות הזו נרשמה בטאבו. עד היום ניתן למצוא מקרים בהם נכס מופיע בתשריט הבית המשותף במיקום כזה העומד בסתירה עם המציאות בשטח.

בעיה שכיחה נוספת ניתן למצוא בפרויקטי נדל"ן של קבלנים שפשטו את הרגל. במקרים כאלו בית המשפט ממנה כונס לעניין תהליך רישום הבית המשותף וניהול הרישומים כחברה משכנת (מעין טאבו קטן). באזור כפר שלם בתל אביב, למשל, ניתן למצוא בניינים משנות ה-90 שעד היום לא הושלמה מלאכת רישומם בטאבו. בחלק מהמקרים תהליך זה ארוך ומסובך, ובשלבי הביניים עד שהבניין נרשם בטאבו, קיים קושי גדול לקבל את המסמכים הנדרשים בקשר לדירה שמבקשים לקנות. דבר זה עשוי לגרום לעיכובים משמעותיים בדרך לקבלת אישור משכנתא לדירה, לעתים הקונים מתייאשים מלהתמודד עם הביורוקרטיה ויורדים מהעסקה.

לסיכום –
אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך פיננסי עבור קונים שמקבלים מבנקים למשכנתאות שעוזר להם לתכנן נכון וחכם את תקציב רכישת דירתם. האישור הינו כללי ואינו עבור נכס או עסקה ספציפית. לכן חובה לבדוק לפני שחותמים על חוזה רכישה מה סטטוס הרישום של הנכס הנרכש, על מנת להבטיח שהבנק יעניק לכם את ההלוואה ולא תמצאו עצמכם בהפרת חוזה מול המוכר, דבר שיעלה לכם בעגמת נפש, בזבוז זמן וכסף רב.

ההמלצה שלי לקחת ליווי מעורך דין שמומחה לעסקאות נדל"ן מורכבות, ושגם יש לו תקשורת בינאישית וגישה עסקית מעולה. לחילופין – ניתן לפנות למתווך נדל"ן המומחה לאזור שייתן לכם ייעוץ והכוונה ובהמשך יחבר אתכם עם בעלי מקצוע טובים, רלוונטיים, שיעבדו עבורכם כ"צוות מנצח" ויעשו לכם את כל הבדיקות המקדמיות – פיננסיות, משפטיות ותכנוניות, על מנת לייעל את תהליך הרכישה וקבלת המשכנתא, במיוחד כשמדובר בנכסים בעלי פוטנציאל לבעיות רישומיות כמו במזרח ודרום תל אביב – שכונת התקווה, כפר שלם, קריית שלום, שפירא ואזורים מסוימים ביד אליהו.

לכל שאלה, התייעצות או שיתוף פעולה, אני מזמין אתכם ליצור איתי קשר ישירות בוואטסאפ או להשאיר פרטים בטופס.

קראו גם על דירות להשקעה במזרח תל אביב >>

אודות הכותב טל יצחק לוי

מומחה משכנתאות ומתווך נדל"ן יד 2 במזרח ודרום תל אביב, 13 שנה. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – משפטית ורישומית. בעלים "היהלום הייטק בנדל"ן" בתל אביב, זכיין רימקס לשעבר, עם 10 שנות ניסיון כמרצה, מאמן, כותב מאמרים מקצועיים ומפתח קורסים דיגיטליים למתווכים.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

קטגוריות
מאמרים

מהם הקשיים בקניית דירה בשכונת התקווה ואיך להתמודד עם זה בצורה נכונה ומשתלמת?

מהם הקשיים בקניית דירה בשכונת התקווה ואיך להתמודד עם זה בצורה נכונה ומשתלמת?

מי שיצא לו לחפש דירה בתקווה או בדרום מזרח תל אביב להשקעה או למגורים כנראה נתקל במושגים כמו מושע, פרצלציה והסכם שיתוף. מה המשותף לכל אלה ואיך זה יכול להפוך את חוויית הקנייה שלכם לעיתים לסיוט של ממש?

שכונת התקווה משתרעת על שטח של כ-1,000 דונם, נמצאת בדרום מזרח תל אביב ומתגוררים בה כ-13 אלף תושבים. מעל 90% מהקרקעות בשכונה הן בסטטוס של "מושע", כלומר: ריבוי בעלים בשותפות בחלקה אחת גדולה שאין בה חלוקה ברורה. בשנים האחרונות עיריית תל אביב התחילה לקדם הסדרה של רישום המגרשים (רה-פרצלציה) בעלות כוללת של כ-50 מיליון ₪ ולמשך כ-10 שנים, דבר שיאפשר לבעלי הדירות בשכונה להוציא היתרי בנייה, לקבל משכנתאות ולבצע פעולות שונות הקשורות בנכסים שלהם ביתר קלות, ובהמשך יאפשר כניסתם של יזמים וקבלנים למיזמים של התחדשות עירונית.

המהלך הזה צפוי להעלות את מחירי הקרקע באזור בעשרות אחוזים, אולם עד אז, בעלי נכסים שירצו לקחת משכנתא על מנת להרחיב בתים שלהם, למכור ולקנות נדל"ן באזור, ייתקלו בקשיים רבים, זאת בהעדר נסח טאבו שמגדיר בדיוק מהו הנכס, מה השטח שלו, מה מוטל עליו מבחינת חובות ועיקולים, וכמובן מי הבעלים. נוסף על כך, לרבים מהנכסים בתקווה אין תיק בניין על מנת שיהיה אפשר לאתר תסריטים והיתרי בנייה.

מי שחושב להשקיע בשכונת התקווה כדאי שיסתכל על הטווח הבינוני שבין 3-5 שנים לפחות. אולם זה לא בהכרח אומר שכל השקעה באזור תניב תשואה טובה על ההון במהלך תקופה זו. על מנת להוציא לפועל עסקאות בשכונה חובה להצטייד באנשי המקצוע הנכונים, להתחיל במתווך נדל"ן המומחה לאזור שייתן לכם עצות טובות ובהמשך יחבר אתכם לבעלי מקצוע רלוונטיים שמומחים לאזור כגון עורך דין, שמאי מקרקעין, יועץ משכנתאות ובנקים שיעשו עבורכם את כל הבדיקות המקדמיות – פיננסיות, משפטיות ותכנוניות, על מנת לייעל את התהליך ולהימנע מעגמת נפש והפסד כספים מיותרים. זה נכון לכל עסקת נדל"ן, ובמיוחד למקומות רגישים כמו שכונת התקווה ודרום מזרח תל אביב.

מבין אזורי ההתמחות של המשרד שלנו תוכלו למצוא את שכונת התקווה, יד אליהו, כפר שלם וקריית שלום, שהם מכרה יהלומים של נדל"ן בצמיחה.

אני מזמין אתכם ליצור איתי קשר עוד היום ולשתף אותי בחלום שלכם, כי כשאתם בוחרים לעבוד עם איש מקצוע, אתם למעשה בוחרים – את הבנאדם והערכים שלו, את הניסיון והמומחיות שלו וכמובן את הקשרים ומעגלי הכוח שלו.

קראו גם על דירות להשקעה במזרח תל אביב >>

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך 10 הכללים שחובה לדעת לפני שקונים דירה יד שנייה במזרח ודרום תל אביב, להורדה חינם!

אודות הכותב טל יצחק לוי

מומחה משכנתאות ומתווך נדל"ן יד 2 במזרח ודרום תל אביב, 13 שנה. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – משפטית ורישומית. בעלים "היהלום הייטק בנדל"ן" בתל אביב, זכיין רימקס לשעבר, עם 10 שנות ניסיון כמרצה, מאמן, כותב מאמרים מקצועיים ומפתח קורסים דיגיטליים למתווכים.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.