קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא? זהירות. ייתכן שהבנק לא יעמיד לכם את ההלוואה

רוכשים קיבלו אישור עקרוני למשכנתא, חתמו על חוזה קנייה, אולם כשהגיעו לבנק לבקש את ההלוואה – סורבו. הם נאלצו לבטל את העסקה ולפצות את המוכרים על הפרת חוזה. אם אתם עומדים לפני רכישת דירה, הכתבה הזו היא בול בשבילכם!

ראשית מה זה אישור עקרוני למשכנתא?

אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך כתוב שמקבלים מבנקים למשכנתאות, הכולל את סכום ההלוואה שהבנק מוכן לתת, תקופת המשכנתא, המסלולים השונים, הריביות, העמלות השונות והביטוחים הנדרשים. האישור הוא פיננסי עקרוני עבור לווים שיוכלו לתכנן נכון וחכם את התקציב שלהם ויידעו מה המגבלות הכספיות שלהם ברכישת דירה, כלומר אילו נכסים יוכלו לקנות ואילו יישארו בגדר חלום.

האם אישור עקרוני למשכנתא מחייב את הבנק?

האישור בר תוקף ל-24 ימים ובכפוף לזה שכל מה שהצהרתם הינו נכון ומדויק בהתאם למסמכים שתצטרכו להציג, יחד עם זאת האישור הינו פיננסי כללי ואינו ספציפי לנכס או עסקה מסוימת. כלומר, הבנק יצטרך לאשר גם את הנכס עליו ניתנת ההלוואה ושאותו הוא ימשכן כבטוחה לקבלת ההלוואה. אם לא טרחתם לבדוק לפני שחתמתם על חוזה הרכישה מה סטטוס הרישום של הנכס הנרכש, יש סיכוי שהבנק לא יעניק לכם את הלוואה, ואז תעברו מפח נפש גדול וברוב המקרים גם הפסד כספי גבוה כפיצוי למוכר בגין הפרת חוזה שחתמתם איתו.

רותם גרה בשכירות 10 שנים בבניין שנבנה בשנות ה-50 בשכונת שפירא בתל אביב. בשלב מסוים לאחר שצברה הון עצמי של מיליון שקל, היא פנתה לבעל הדירה וביקשה ממנו לרכוש אותה. לאחר מו"מ בעל הדירה הסכים והם קבעו מועד לחתימת חוזה. לאחר שחתמו רותם שהחזיקה באישור עקרוני למשכנתא נגשה לבנק לממש את ההלוואה, אך התברר לה שהנכס רשום כ"מושע", כלומר כל הבעלים רשומים בטאבו בבעלות משותפת על כל הבניין ואין חלוקה ברורה למי שייכת כל אחת מהדירות. הבנק לא הסכים לתת משכנתא מבלי שיהיה זיהוי ספציפי של הדירה. לרותם הוסבר שעליה להמציא שרשור של כל העסקאות משנת 1960, ולאחר מכן להזמין שמאי מטעם הבנק שיבדוק האם ניתן לזהות את הדירה באופן מדויק. תהליך זה כפי שזה נראה הינו מורכב ומייגע שיכול להיארך שבועות ארוכים וגם לא בטוח שלבסוף הבנק יעמיד לרשותה את המשכנתא המבוקשת.

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

מדריך 10 הכללים שחובה לדעת לפני שקונים דירה יד שנייה במזרח ודרום תל אביב, להורדה חינם!

האם הדירה רשומה כראוי?

יכולות להיות מספר בעיות ברישום שימנעו מתן משכנתא. במקרה של "מושע" – לכל אחד מהבעלים יש זכות לחלק יחסי לא מוגדר בנכס המקרקעין, כלומר אין אפשרות לשייך חלק ספציפי מהקרקע לבעלים מסוים או לקבוע גבולות לכל חלק בבעלות. הזכויות בנכסים הן ללא רישום בית משותף, ואז נדרש לבצע זיהוי ספציפי לדירה באמצעות תשריטים, תקנון, הסכמי מכר היסטוריים והסכמי שיתוף אם יש. מציאות שכזו קיימת במקומות רבים במזרח ודרום תל אביב בבניינים משנות ה-50 וה-60 ובולט בחריגותו אזור שכונת התקווה בתל אביב.

דוגמא נוספת לבעיות רישום היא כשיש אי התאמה בין תשריט בית המשותף לבין המצב בשטח. תהליך רישום בית משותף כולל רישום לכל דירה ודירה, כולל מיקומה בתשריט. כיוון שבשנות ה-70 תהליך רישום הנתונים בטאבו היה פיזי ולא בעזרת מחשבים, קרו המון מקרים של "טעויות סופר" בתהליך הרישום והטעות הזו נרשמה בטאבו. עד היום ניתן למצוא מקרים בהם נכס מופיע בתשריט הבית המשותף במיקום כזה העומד בסתירה עם המציאות בשטח.

בעיה שכיחה נוספת ניתן למצוא בפרויקטי נדל"ן של קבלנים שפשטו את הרגל. במקרים כאלו בית המשפט ממנה כונס לעניין תהליך רישום הבית המשותף וניהול הרישומים כחברה משכנת (מעין טאבו קטן). באזור כפר שלם בתל אביב, למשל, ניתן למצוא בניינים משנות ה-90 שעד היום לא הושלמה מלאכת רישומם בטאבו. בחלק מהמקרים תהליך זה ארוך ומסובך, ובשלבי הביניים עד שהבניין נרשם בטאבו, קיים קושי גדול לקבל את המסמכים הנדרשים בקשר לדירה שמבקשים לקנות. דבר זה עשוי לגרום לעיכובים משמעותיים בדרך לקבלת אישור משכנתא לדירה, לעתים הקונים מתייאשים מלהתמודד עם הביורוקרטיה ויורדים מהעסקה.

לסיכום –
אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך פיננסי עבור קונים שמקבלים מבנקים למשכנתאות שעוזר להם לתכנן נכון וחכם את תקציב רכישת דירתם. האישור הינו כללי ואינו עבור נכס או עסקה ספציפית. לכן חובה לבדוק לפני שחותמים על חוזה רכישה מה סטטוס הרישום של הנכס הנרכש, על מנת להבטיח שהבנק יעניק לכם את ההלוואה ולא תמצאו עצמכם בהפרת חוזה מול המוכר, דבר שיעלה לכם בעגמת נפש, בזבוז זמן וכסף רב.

ההמלצה שלי לקחת ליווי מעורך דין שמומחה לעסקאות נדל"ן מורכבות, ושגם יש לו תקשורת בינאישית וגישה עסקית מעולה. לחילופין – ניתן לפנות למתווך נדל"ן המומחה לאזור שייתן לכם ייעוץ והכוונה ובהמשך יחבר אתכם עם בעלי מקצוע טובים, רלוונטיים, שיעבדו עבורכם כ"צוות מנצח" ויעשו לכם את כל הבדיקות המקדמיות – פיננסיות, משפטיות ותכנוניות, על מנת לייעל את תהליך הרכישה וקבלת המשכנתא, במיוחד כשמדובר בנכסים בעלי פוטנציאל לבעיות רישומיות כמו במזרח ודרום תל אביב – שכונת התקווה, כפר שלם, קריית שלום, שפירא ואזורים מסוימים ביד אליהו.

לכל שאלה, התייעצות או שיתוף פעולה, אני מזמין אתכם ליצור איתי קשר ישירות בוואטסאפ או להשאיר פרטים בטופס.

קראו גם על דירות להשקעה במזרח תל אביב >>

אודות הכותב טל יצחק לוי

יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

Call Now Button