קניתם דירה להשקעה – איך תגנו על עצמכם מדייר בעייתי?

על רקע עליות המחירים החדות בעשור האחרון כאשר מחיר דירה הכפיל את עצמו בממוצע, נראה כי חייהם של משקיעי הנדל"ן וורודים. שווי דירתם מטפס משנה לשנה, ההון העצמי שלהם גדל מבלי מאמץ מיוחד והתמודדות עם יותר מדי קשיים. תכלס יש יותר ביקוש מאשר היצע, יש יותר דיירים שמחפשים דירה להשכרה מאשר בעלי נכסים שמחפשים שוכרים. אז איך זה עובד? בגדול, בעלי הדירות מפרסמים, השוכרים באים, בוחרים דייר שנראה נחמד עם עבודה מסודרת, ביטחונות וערבים. נפגשים פעם בשנה כדי לחדש חוזה או פעמיים אם יש נזילה או בעיה אחרת בדירה. בינתיים השעון דופק ולחשבון הבנק של בעל הנכס נכנסים אלפי שקלים כל חודש. אז מה רע להיות בעלים של דירה מושכרת? נשמע כמו חלום רטוב. האומנם?

איך תגנו על עצמיכם מפני הדייר הבעייתי?

הקורונה רק חידדה את הבעיות שיכולות להיווצר עם שוכרים במיוחד בתקופת פיטורין, יציאה לחל"ת (חופשה ללא תשלום), חולי או פשיטת רגל. אולם יש גם מקרים שהשוכרים הם לא אותם האנשים שחשבתם, לעתים אף משתמשים בתעודות זהות שאינן שלהם ואז אין לכם מושג מי נכנס אליכם הביתה או שזה כבר מאוחר מדי.

תהליך יקר ומייגע

על פניו ניתן לחשוב שבעל הדירה לא צריך להיות מוטרד מהשוכרים שלו מאחר ולקח ביטחונות שמגבים אותו מפני פגיעה אפשרית בתשלומי שכר הדירה והרכוש. אבל ברגע שהוא ניגש לפדות את הביטחונות הללו, הוא מתחיל לגלות שהם לא תמיד מסוגלים להעניק לו הגנה טובה. כך למשל, אם יש בעיה עם הדייר והוא אינו משתף פעולה אז בעל הדירה בלית ברירה נאלץ לפנות לבית המשפט. ההתנהלות הזו יכולה לקחת חצי שנה ואף יותר, כאשר גם לא מובטח לו שהדייר בסוף ישלם לו עבור כל החודשים שישב אצלו בדירה ולא שילם.

בנוסף, התהליך הזה יקר. עורך דין יכול לקחת על טיפול כזה כ-10 אלף ש"ח. פינוי של הדייר גם עולה כסף. צריך לשלם להוצאה לפועל, להחליף מנעול, לשלם לחברת הובלות שתעביר את הציוד למחסן, והנה בלי ששמנו לב עברנו את ה- 20 אלף ש"ח. לא מעט מבעלי הדירות שהגיעו למצב שהדייר לא יכול לשלם להם, לא היו מסוגלים להתמודד עם זה מבחינה כלכלית או שחששו שהדייר עשוי להתנקם בהם.

ומה לגבי הערבים?

החוק קובע שקודם כל פונים לדייר הסורר וממצים את ההליכים המשפטיים נגדו. כאשר זה לא מסתייע אזי ניתן לפנות לערבים.
בפועל, לוקח לבעל הדירה מספר חודשים עד שהוא מחליט לפנות לערכאות משפטיות זאת כאשר אבדו כל התקוות עם הדייר (להיות בבית משפט זה לא נעים וגם עולה כסף). תוסיפו לזה עוד כמה חודשים של התנהלות ודיונים בבית המשפט כדי למצות את התהליך עם הדייר, ומשלא הצליח, רק אז ניתן לפנות לערבים וזה יכול לקחת יותר משנה מהרגע שהתחילו הבעיות עם הדייר.
בקיצור, המון זמן.

הקדם תרופה למכה

כדי להקטין משמעותית הגעה למצבים בעייתיים בהם הדייר אינו משלם לכם את שכר הדירה או לספקי שירות כגון חברת חשמל, מים, גז, עירייה, או חלילה שמשחית לכם את הנכס, יש לעשות לו בדיקת רקע מקדימה למצבו הפיננסי ומשפטי. רק לאחר מכן תנהלו איתו מו"מ. ההמלצה שלי לא להחתים את הדייר על חוזה סטנדרטי כזה שהורדתם מהאינטרנט אלא ללכת לעורך דין שמומחה במקרקעין ושיש לו ניסיון עם דיירים בעייתיים שיערוך לכם חוזה שכירות אישי ושידאג לכם לביטחונות וערבים טובים. עם זאת זו אינה ערובה שלא יכולות לצוץ בעיות בהמשך עם הדייר שעשוי פתאום להחליט לעזוב את הדירה באמצע החוזה או להקפיא את תשלומי שכר הדירה בשל מצב כלכלי שנקלע אליו, לעתים אף שלא באשמתו.

אז איך בכל זאת ניתן להגן בפני דיירים בעייתיים?

במסגרת עבודתנו אנחנו מלווים רוכשים שמחפשים לקנות דירות חדשות בתמ"א 38 או יד שנייה למגורים או להשקעה במזרח ודרום תל אביב. לקוחות שלנו שקנו דירה להשקעה לרוב מבקשים שנשכיר להם אותה. בהכירנו את השוק מזה שנים וכדי להבטיח שקט ללקוחותינו בעלי הנכסים, אנו ממליצים להם לעשות ביטוח שכר דירה, כך שבכל מקרה מובטח לבעל הנכס קבלת שכר הדירה אבל לא רק.

חברת דיפרנט שאיתה משרדנו עובד מזה מספר שנים בהצלחה רבה, מציעה ללקוחותינו בטחונות אמיתיים שמסייעים להם להבטיח את השקעתם בכל מצב, החל מבדיקת דיירים ועד ניהול משברים, איתור דיירים חלופיים ופינוי-פיצוי מול דיירים סרבנים, כל זאת בעלות מינימלית על מנת שישנו טוב בלילה וימשיכו ליהנות מהכנסה יציבה ושמירה על הנכס שלהם.

אם אתם עומדים להשכיר את הדירה שלכם או שתרצו לעשות בדיקת דיירים,
נשמח לייעץ לכם חינם וללא התחייבות.
צרו איתנו קשר בווטסאפ או השאירו פרטים בטופס שבקישור הזה >


קראו גם על התחדשות עירונית בקריית שלום והשפעתה על כניסת אוכלוסיות חדשות ועליית מחירים >>

שתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מאמרים נוספים

או השאירו פרטים בטופס:

אודות הכותב טל יצחק לוי

יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.

Call Now Button